1. R\u00fccktritt vom Kaufvertrag und Art. 1504 des spanischen C\u00f3digo Civil<\/u><\/em><\/p>\n\n\n\n Bei Immobilienkaufvertr\u00e4gen tritt die Vertragsaufl\u00f6sung nicht automatisch ein. Nach Art. 1504 des spanischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches (C\u00f3digo Civil) muss der Verk\u00e4ufer, wenn er der Auffassung ist, dass der K\u00e4ufer seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt hat, seinen R\u00fccktrittswillen zun\u00e4chst in nachweisbarer Form gegen\u00fcber dem K\u00e4ufer erkl\u00e4ren, bevor gerichtliche Schritte eingeleitet werden. Ohne eine solche vorherige Erkl\u00e4rung kann es der Klage an der erforderlichen rechtlichen Grundlage fehlen.<\/em><\/p>\n\n\n\n 2. Der konkrete Fall: Zahlungsklage ohne vorherigen R\u00fccktritt vom Kaufvertrag<\/u><\/em><\/p>\n\n\n\n Ein Verk\u00e4ufer machte gegen\u00fcber unserem Mandanten gerichtlich die im Arras-Vertrag vereinbarte Entsch\u00e4digung (19.500 \u20ac) geltend, ohne zuvor wirksam den R\u00fccktritt vom Kaufvertrag erkl\u00e4rt zu haben. Weder durch eine notarielle Aufforderung noch durch eine andere rechtlich nachweisbare Mitteilung. Dieses Vers\u00e4umnis war f\u00fcr den Ausgang des Rechtsstreits von entscheidender Bedeutung.<\/em><\/p>\n\n\n\n 3. Das Urteil: Einvernehmliche Vertragsaufhebung (mutuo disenso) und Kostentragung durch den Kl\u00e4ger<\/u><\/em><\/p>\n\n\n\n Das Gericht wies die Klage vollumf\u00e4nglich ab.<\/em> Keine der Parteien hatte den Kaufvertrag formell aufgehoben oder dessen Erf\u00fcllung verlangt. Unter Anwendung der Rechtsprechung zum sogenannten \u201emutuo disenso \u201c(einvernehmliche Vertragsaufhebung) wies das Gericht die gegen unsere Mandanten gerichtete Klage ab und verurteilte die Kl\u00e4gerseite zur Tragung der gesamten Verfahrenskosten.<\/em><\/p>\n\n\n\n Wenn ein Immobilienkaufvertrag nicht wie geplant zum Abschluss kommt, entstehen zwischen den Parteien h\u00e4ufig finanzielle Auseinandersetzungen. Wer hat seine vertraglichen Pflichten verletzt? Was geschieht mit den vom K\u00e4ufer bereits geleisteten Zahlungen? Der R\u00fccktritt bzw. die Aufl\u00f6sung eines Kaufvertrages unterliegt bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen, die erf\u00fcllt sein m\u00fcssen, bevor gerichtliche Schritte eingeleitet werden k\u00f6nnen. Im Artikel dieser Woche analysieren wir einen aktuellen erfolgreichen Gerichtsfall<\/a>, in dem unsere Kanzlei ein f\u00fcr unseren Mandanten g\u00fcnstiges Urteil erwirkt hat. Unser Mandant sah sich dabei mit einer gerichtlichen Forderung in H\u00f6he von 19.500 \u20ac konfrontiert. Das vollst\u00e4ndige Urteil k\u00f6nnen Sie HIER einsehen.<\/a><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Bei Immobilienkaufvertr\u00e4gen f\u00fchrt die Nichterf\u00fcllung der vertraglichen Pflichten durch eine der Parteien nicht automatisch zur Aufl\u00f6sung des Vertrages. Wie bereits in fr\u00fcheren Beitr\u00e4gen<\/a> erl\u00e4utert, sieht der spanische C\u00f3digo Civil hierf\u00fcr ein besonderes Verfahren vor. Der Verk\u00e4ufer muss den K\u00e4ufer zun\u00e4chst in nachweisbarer Form \u2013 \u00fcblicherweise durch eine notarielle Aufforderung \u2013 \u00fcber seinen Willen zur Vertragsaufl\u00f6sung informieren und ihn zur Erf\u00fcllung seiner Verpflichtungen auffordern. Erst nach einer solchen Aufforderung und f\u00fcr den Fall, dass der K\u00e4ufer weiterhin nicht erf\u00fcllt, steht der gerichtliche Weg offen, um die Vertragsaufl\u00f6sung zu beantragen oder deren Wirksamkeit best\u00e4tigen zu lassen sowie die vereinbarte Entsch\u00e4digung geltend zu machen.<\/p>\n\n\n\n Art. 1504 C\u00f3digo Civil: \u201eBeim Verkauf von Immobilien kann der K\u00e4ufer, auch wenn vereinbart wurde, dass bei Nichtzahlung des Kaufpreises innerhalb der vereinbarten Frist der Vertrag von Rechts wegen aufgel\u00f6st wird, den Kaufpreis noch nach Ablauf dieser Frist zahlen, solange er nicht zuvor durch gerichtliche Aufforderung oder durch notarielle Urkunde hierzu aufgefordert wurde. \u201c<\/em><\/p>\n\n\n\n Dieser vorherige Schritt stellt keine blo\u00dfe Formalit\u00e4t dar. Es handelt sich um eine gesetzliche Voraussetzung, deren Nichtbeachtung \u2013 wie nachfolgend aufgezeigt wird \u2013 im gerichtlichen Verfahren entscheidend sein kann.<\/p>\n\n\n\n Unser Mandant unterzeichnete einen privaten Immobilienkaufvertrag \u00fcber eine Wohnung mit einer Reugeldvereinbarung<\/a> (arras penitenciales) in H\u00f6he von 19.500 \u20ac, die auf dem Bankkonto des Notariats hinterlegt wurden. Im weiteren Verlauf entstanden zwischen den Parteien unterschiedliche Auffassungen hinsichtlich des Zustands der Immobilie, insbesondere in Bezug auf deren baurechtliche Situation, das Fehlen einer Bewohnbarkeitsbescheinigung<\/a> (c\u00e9dula de habitabilidad) sowie m\u00f6gliche Baum\u00e4ngel und weitere Aspekte. Letztlich wurde die notarielle Kaufurkunde nie errichtet, und das Notariat erstattete unserem Mandanten den von ihm hinterlegten Betrag zur\u00fcck.<\/p>\n\n\n\n Die Verk\u00e4uferseite hatte den Vertrag jedoch weder formell aufgel\u00f6st noch unseren Mandanten gem\u00e4\u00df Art. 1504 des spanischen C\u00f3digo Civil in nachweisbarer Form zur Erf\u00fcllung seiner vertraglichen Verpflichtungen aufgefordert. Dennoch erhob sie gerichtlich Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Entsch\u00e4digung in H\u00f6he von 19.500 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n Das Gericht stellte fest, dass keine der Parteien formelle Ma\u00dfnahmen zur Aufl\u00f6sung des Vertrages ergriffen hatte. Der Verk\u00e4ufer hatte weder eine Aufforderung gem\u00e4\u00df Art. 1504<\/a><\/p>\n\n\n\n des spanischen C\u00f3digo Civil ausgesprochen noch die Vertragsaufl\u00f6sung auf anderem Wege geltend gemacht. Der K\u00e4ufer seinerseits hatte sich darauf beschr\u00e4nkt, den beim Notariat hinterlegten Betrag zur\u00fcckzuerhalten, ohne seinerseits Anspr\u00fcche wegen einer Vertragsverletzung des Verk\u00e4ufers geltend zu machen. Beide Parteien hatten die Durchf\u00fchrung des Gesch\u00e4fts somit faktisch aufgegeben: Die eine Partei, indem sie lediglich die hinterlegten Gelder zur\u00fcckerhielt, die andere, indem sie die Immobilie einige Monate sp\u00e4ter an Dritte ver\u00e4u\u00dferte.<\/p>\n\n\n\n Das Gericht kam zu dem Schluss, dass das Scheitern der Transaktion keiner der Parteien ausschlie\u00dflich zugerechnet werden konnte. Unter Anwendung der Rechtslehre des \u201emutuo disenso \u201c(einvernehmliche Vertragsaufhebung) wies sie die Klage vollumf\u00e4nglich ab und verurteilte die Kl\u00e4gerseite zur Tragung der Verfahrenskosten.<\/p>\n\n\n\n Die Aufl\u00f6sung eines Immobilienkaufvertrages erfolgt nicht automatisch. Bei einer Vertragsverletzung ist die richtige Vorgehensweise bei der Geltendmachung von Anspr\u00fcchen \u2013 sei es auf Erf\u00fcllung des Vertrages oder gegebenenfalls auf Vertragsaufl\u00f6sung und Entsch\u00e4digung \u2013 von entscheidender Bedeutung. White-Baos Abogados sind auf Immobilienrecht und gerichtliche Auseinandersetzungen spezialisiert. Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen und es zu Konflikten mit der anderen Vertragspartei gekommen ist, z\u00f6gern Sie nicht uns zu kontaktieren<\/a>. Wir pr\u00fcfen Ihren konkreten Fall und bieten Ihnen eine fundierte rechtliche Beratung zu Ihrer Situation.<\/p>\n\n\n\n Carlos Baos (Rechtsanwalt)<\/p>\n\n\n\n White & Baos.<\/p>\n\n\n\n Tel: +34 966 426 185<\/p>\n\n\n\n E-mail: info@white-baos.com<\/a><\/p>\n\n\n\n White & Baos 2026 \u2013 Alle Rechte vorbehalten.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n ZUSAMMENFASSUNG DES ARTIKELS 1. R\u00fccktritt vom Kaufvertrag und Art. 1504 des spanischen C\u00f3digo Civil Bei Immobilienkaufvertr\u00e4gen tritt die Vertragsaufl\u00f6sung nicht automatisch ein. Nach Art. 1504 des spanischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches (C\u00f3digo Civil) muss der Verk\u00e4ufer, wenn er der Auffassung ist, dass der K\u00e4ufer seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt hat, seinen R\u00fccktrittswillen zun\u00e4chst in nachweisbarer Form gegen\u00fcber dem […]<\/p>\n
\n\n\n\nDie Besonderheit des Art. 1504 des spanischen C\u00f3digo Civil<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Der konkrete Fall. Forderung in H\u00f6he von 19.500 \u20ac. Reugeldvereinbarung (arras penitenciales).<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Das Urteil<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Fazit<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Rechtsberatung zur Aufl\u00f6sung eines Immobilienkaufvertrags aufgrund der Vertragsverletzung des K\u00e4ufers. Nichtzahlung des Kaufpreises. Besondere Anforderungen in Spanien.<\/a><\/h2>\n\n\n\n
Die Wichtigkeit einer fachkundigen Rechtsberatung bei der Festlegung der ersten Vereinbarungen des Immobilienkaufs. Reservierung, Kaution, privater Vertrag usw. Kompetente Rechtsberatung.<\/a><\/h2>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"