Wie im vorigen Artikel behandelt, können nach der Übergabe Probleme, zBsp. im Bau auftreten, die die Verwendung oder den Wert der Immobilie beeinträchtigen. Es handelt sich um sogenannte versteckte/verborgene Mängel oder Fehler. In diesen Fällen könnte der Käufer Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen, hätte aber laut Gesetz (Art. 1490 BGB) nur 6 Monate ab dem Datum der Übergabe, um diese in die Wege zu leiten.
Sind die entdeckten oder aufgetretenen Probleme von grundlegender und schwerwiegender Bedeutung, kann diese Frist, je nach dem Datum der Vereinbarung zwischen den Parteien, 15 oder 5 Jahre betragen. Dies wird als ALIUD PRO ALIO „ein statt des anderen“ bezeichnet.
Wir stehen vor einem solchen Fall (in dem nicht mehr von versteckten Mängeln die Rede ist) wenn die Probleme und/oder Mängel von solcher Bedeutung sind, dass sie eine vollständige Veletzung des Vertrags darstellen. Wenn das Eigentum, zur völligen Unzufriedenheit des Käufers, nicht für den Zweck verwendet werden kann für den es erworben wurde, da es unbrauchbar und/oder ungeeignet ist.
In diesen Fällen hat der Käufer den im Bürgerlichen Gesetzbuch vorgesehenen Schutz (Artikel 1101 und 1124) und kann aufgrund der Verletzung einer wesentlichen Vertragspflicht gegen den Verkäufer vorgehen.
Der Unterschied zwischen einem Fall von versteckten Mängeln (mit einer 6-Monatigen Ausschlussfrist) und der ALIUD PRO ALIO „ein statt des anderen“ (mit einer viel längeren Reklamationsfrist) ist, dass die versteckten Mängel, Fehler oder Unregelmäßigkeiten den Nutzen beeinträchtigen, während im aliud pro alio, etwas anderes übergeben wird, dessen Mängel, usw. den Gegenstand völlig ungeeignet und für den vorgesehenen Zweck unbrauchbar machen.
Im Sinne dieser Unterscheidung enschied die Audiencia Provincial von Barcelona im Urteil Nummer 783/2004, Abschnitt: 1, vom: 02/11/2004.
Obwohl diese Doktrin auf Artikel 1.116 basiert, hat die ALIUD PRO ALIO keine spezifische Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch. In dieser Hinsicht ist es nicht möglich den Gläubiger (in diesem Fall den Käufer) zu zwingen, etwas anderes als das ursprünglich vereinbarte entgegenzunehmen.
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Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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