Sehr geehrter Rechtsanwalt
Ich möchte ein Haus in Denia (Costa Blanca) kaufen. Angesichts der widersprüchlichen Meinungen über die Wichtigkeit der Bewohnbarkeitsbescheinigung, der sogenannten Licencia de Ocupación oder Cédula de Habitabilidad, bitte ich Sie um Rechtsberatung. Der Immobilienmakler sagt, dass die erforderlichen Strom- und Wasserverträge vorliegen und dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung; über die das Haus anscheinend nie verfügt hat, weder wichtig noch nötig ist.
Vielen Dank für Ihre Anfrage.
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung wird in der Autonomen Region von Valencia (Castellon/Valencia/Alicante) durch das Gesetz für Landschaftsgestaltung, Raum- und Stadtplanung 5/2014 (LOTUP) vom 25. Juli, und das Gesetz für die Planung und Qualitätsförderung der Bauten 3/2004 (LOFCE) vom 30. Juni geregelt.
Gemäss der LOFCE handelt es sich bei der Bewohnbarkeitsbescheinigung um eine kommunale Genehmigung, die vom zuständigen Stadtrat erteilt wird. Laut Artikel 32 und ff., wird mit dieser Bescheinigung die Eignung des Gebäudes für die Nutzung anerkannt und geschützt. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung erlaubt die rechtmäßige Besetzung einer zu Wohnzwecken bestimmten Immobilie und den Vertragsabschluss für die Wasser- und Stromversorgung, usw. Darüber hinaus muss die Bescheinigung alle zehn Jahre nach der Erstbeschaffung, beim Verkauf und in anderen, in der Regelung vorgesehenen Fällen erneuert werden.
Die spätere LOTUP sieht vor, die Bewohnbarkeit der Immobilie von einer verantwortlichen Erklärung abhängig zu machen, womit die Bescheinigung als solche im Prinzip nicht mehr erforderlich wäre. Die Vorlage der Erklärung zusammen mit den in der Regelung vorgesehenen Dokumenten würde der Bewohnbarkeitsbescheinigung ensprechen.
Obwohl diese Verordnung besser erscheint, ensteht nach unserer Auffassung eine wichtige Rechtsunsicherheit in einem Schlüsseldokument. Es könnte sein, dass trotz Abgabe der verantwortlichen Erklärung und der Dokumente, letztere nicht ausreichen oder unrichtig sind und das Eigentum die Vorschriften nicht erfüllt. Die Gemeinde kann in diesem Fall entscheiden, dass verantwortliche ungültig ist und dass das Eigentum nicht besetzt werden kann.
Die spanische Rechtsprechung hat die Wichtigkeit der Bewohnbarkeitsbescheinigung, als Instrument für die Anerkennung und Zulassung eines Gebäudes, wiederholt betont. Das Fehlen der Bescheinigung könnte bedeuten, dass theoretisch das Gebäude weder besetzt, noch als Wohnraum genutzt werden kann, dass keine Verträge für die Wasser- und Stromversorgung usw. abgeschlossen werden können. Die spanische Rechtsprechung gewährt der Bewohnbarkeitsbescheinigung eine entscheidende Bedeutung und ist der Auffassung, dass das Haus weder legal nocht ordnungsgemäss übergeben wird, wenn es nicht über die Bescheinigung verfügt.
Das Fehlen einer Bewohnbarkeitsbescheinigung kann sich auch auf andere Aspekte auswirken, zum Beispiel: Für die Vermietung von Ferienwohnungen, ist diese Bescheining erforderlich, usw.
Daher ist es beim Hauskauf sehr wichtig zu prüfen, ob eine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegt, und wenn ja, ob sie erneuert wurde oder erneuert werden kann.
Möchten Sie eine Immobilie mit voller Rechtssicherheit kaufen und prüfen, ob sie den geltenden Bestimmungen bezüglich der Bewohnbarkeitsbescheinigung, usw. entspricht. Kontaktieren Sie uns, wir stehen gerne zu Ihrer Verfügung.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Er übermittelt lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen in diesem Zusammenhang.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
White & Baos Rechtsanwälte
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