Update the land registry description of your property. Actualizar la descripción registral de su propiedad. ACTA DE NOTORIEDAD. EXPEDIENTE DE DOMINIO

Dear Sirs, I own a 2.200 square meters urban plot in Benidorm that appears registered at the Land Registry with an area of 1.150 square meters. As in this area of Benidorm the minimum square meters required for a plot is 1000, I would like to update the details in the Land Registry in order to be able to obtain 2 plots for building purposes. Can you help me?

Dear Sir,

Thank for you for your E-mail.

As you state in your E-mail, it is very important for all of us to make sure that the measurements of the surface or area of our plot coincides and matches the records that appear at the Land Registry ( Property Registry) and also at Catastro; this can be checked quite easily.

In your case since the difference between the real size of the plot and the size recorded in the Land Registry (as on your deeds) exceeds 20%; the normal way to proceed would be to update the details at the registry by means of an ACTA DE NOTORIEDAD signed in front of a Spanish Notary or a court case called in Spanish Law EXPEDIENTE DE DOMINIO. This procedure could not be necessary if the registrar can state without doubt that the pretended extension is correct and does not affect any adjacent plot. If the difference were less than 20% the process of up dating the Land Registry information would be a lot more simpler.

In general we could say that the (undisputable affidavit) ACTA DE NOTORIEDAD is a proceeding done through a Notary to whom we will need to provide a geographical and descriptive certificate from Catastro as well as a certificate from the Land Registry. The Notary will normally require that all the adjoining neighbours be present and in agreement with the enlargement of the plot. This is supposedly the easiest course but it requires for all the neighbours to be present and in agreement.

 

Another possibility is to notify all the parties who are interested (holders of rights over the adjacent properties) who can make a statement on whether they are in agreement or not.

In any case, it is the Notary who must implement the necessary measures and request the evidences required by Law or any other that he may deem necessary, to understand beyond any doubt that the proposed land extension is undisputable, correct and reflects the reality. The Notary will not approve it if he is not 100% sure.

 

If finally the ACTA is granted by the notary, depending on the way is carried out it will either be sent to be ratified by the Court or directly to the Land Registry.

Should this not be possible due to a neighbour’s opposition or not being in agreement or should the Notary not consider undisputable that your plot has the meters you claim,  then a court proceeding ((EXPEDIENTE DE DOMINIO) should be started.

The EXPEDIENTE DE DOMINIO is regulated by Spanish Law ( Ley and Reglamento Hipotecario) and as previously stated it is a court proceeding in which a claim is made to the Court to re establish correlation between reality and Land Registry information.

The competent Court will be the Court that rules over the area where the property is located, in your case it is the Benidorm Court.

As per the Spanish Real Estate Law, all the holders of rights over the property to be extended and also the owners of rights over the adjacent properties should be summoned.

For additional information in regards to updating your property records please do not hesitate to contact us.

The information provided on this article is not intended to be legal advice, but merely conveys general information related to legal issues.

*This article is available in English and Spanish at our Web site: www.white-baos.com

White & Baos

Carlos Baos (Lawyer)

Tel: 966 426 185

E-mail: info@white-baos.com

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Estimados señores tengo una parcela en Benidorm que mide en realidad 2.200 m2 pero en el registro de la propiedad aparece registrada con una superficie de 1150 m2, es una finca urbana. Quiero actualizar el registro y adecuarlo a la realidad, porque en esta zona la parcela mínima es de 1000 m2 y podría obtener 2 parcelas edificables. ¿Podrían ayudarme?

 

Estimado señor,

 

Gracias por su correo.

 

Tal y como usted dice es muy importante que todos nos asegurarnos que la superficie o cabida real de nuestra parcela coincide con la que aparece en el registro de la propiedad y también con la que aparece en el catastro, esta comprobación puede hacerse de una forma sencilla.

 

En su caso, como la diferencia entre la cabida real y la registral supera el 20% y salvo que el registrador no tenga ningún género de duda en relación con la identidad, lo normal será que tenga que actualizar la descripción registral bien por medio de un acta de notoriedad o mediante un expediente de dominio. Si la diferencia de las superficies fuera menor al 20% el proceso para la modificación de la descripción registral en principio sería mucho más sencillo.

 

A grandes rasgos, podemos señalar que el ACTA DE NOTORIEDAD, se hace a través del notario, debiendo aportar certificado descriptivo y gráfico del catastro y certificación del registro de la propiedad. El notario normalmente tratará de realizar un acta de presencia con todos los colindantes en el que manifiesten que están de acuerdo con el aumento de su superficie, este es el supuesto mas fácil pero se requerirá que todos los vecinos acudan y muestren su conformidad.

 

Otra posibilidad es que  se notifique a todas las partes interesadas (titulares de derecho real sobre la finca, colindantes), que podrán comparecer manifestando lo que crean conveniente y si están de acuerdo o no. En cualquier caso es el notario el que deberá practicar las diligencias y pruebas que exija la ley y que él estime necesarias para entender como probado y notorio el exceso de cabida que se pretende. Si el notario no está seguro al 100% no se podrá llevar a cabo.

Dependiendo de la forma en que se realice del acta se dará traslado de la misma al juzgado para su confirmación o directamente al registro de la propiedad.

 

Si esto no es posible, porque algún vecino se niega o no se ponen de acuerdo, o el notario no considera notorio que su propiedad tiene la superficie que usted indicia, se deberá iniciar un procedimiento judicial llamado EXPEDIENTE DE DOMINIO.

 

El expediente de dominio se regula en la Ley y el reglamento hipotecario,  y tal y como hemos dicho es un procedimiento judicial por el cual se pretende restablecer la concordancia entre la realidad y la información registral.

 

El juzgado competente será el del lugar donde su propiedad se encuentre, en su caso los juzgados de Benidorm.

 

Según lo fijado en la ley hipotecaria se deberán citar a  todos aquellos que puedan tener derecho real sobre la finca, en el caso de un aumento de cabida, también a los dueños de las propiedades colindantes.

 

Para más información acerca de cómo actualizar la realidad registral de su propiedad no dude en contactarnos.

 

La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.

 

Este articulo esta disponible en inglés y español en nuestra página web: www.white-baos.com

 

White & Baos

Carlos Baos (Abogado)

Tel: 966 426 185

E-mail: info@white-baos.com

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