Building defects more than 6 years old. Liability: developer, architect. Humidity, insulation, waterproof, mould, etc. / Vicios y defectos de la construcción de mas de 6 años. Humedades, aislamiento, etc. Responsabilidad: constructor, arquitecto, etc.

We had a house built in Denia during 2004, where we now live. The property has some serious building defects; we have problems with the water collection (rainwater coming down from the roof), ventilation, and problems with the standard of the work. The builder did not properly insulate and waterproof the property, and there are now serious stains appearing caused by mould and although we have painted over these several times, the spots keep coming back. We even had to move out of the property in winter because it is impossible to live here when it rains. We have been told that because over six years have passed since the house was built, the developer is insolvent and this is not a structural problem, we cannot do anything about it and have lost the right to claim. Is this true? Do we have any chance of bringing a claim for these damages defects deffects ?

Dear reader,

First of all thank you for your E-mail.

Besides the Law known as a L.O.E (Ley de Ordenacion de la Edificacion), that we have previously mentioned in some of our articles, and which regulates in periods of 1, 3 and 10 years the responsibility of the persons part of the building process ( builders, architects, developers, etc) depending if the problems are of finalization-decoration, construction, or structural problem ( stability and resistance of the property); respectively;  we must not forget that Article 1591 of the Spanish Civil Code remains in force and states that the contractor (builder) and the architect who directs the constructions works are liable for the ruin of the construction over a 10 year period.

In this sense it has been understood by numerous Courts precedents that “the concept of ruin that article 1591 refers to, includes any harm or serious impairment experience by a building, affecting or not its strength, exceeds by far the regular imperfections “.

Therefore, in your case, if the humidity at the house is seriously affecting its use to the extent that it actually prevents the habitability of the property and makes it useless for its purpose, which is of course to live in it, these can then be considered as fundamental flaws. It is therefore to be assumed that they are covered by the said article No. 1591.

As a consequence we can understand that the constructor as well as the architect will be held liable depending upon the seriousness of the humidity and construction defects, and whether these can ruin the property and also based on the fact that they appeared during the 10 years immediately following the completion of the work.

In this regard we must point out that the Supreme Court of Spain has determined that the technical architect assumes the role of collaborator specialized in construction, and assumes the activities of inspecting ,monitoring and managing the proper execution of the work as imposed by law, they are the professionals that should keep a more direct contact with the regular and immediate construction process while maintaining the necessary operational professional autonomy. So once their faulty supervision and control and use of the correct materials has been proven, their liability will be declared , in this sense we can find precedents like the Court Orders: SSTS of October 15, 1991, July 11, 7 and 12 November 1992, February 5, 1993 and December 2, 1994). They are responsible not only when the work is not done correctly or according to the project but also when defective management is conducted.(STS of 22 September 1994), extending to them the responsibility of the article 1591 (SSTS of October 14, 1994 and May 15, 1995) for the reason of  poorly executed work or carelessness (SSTS of 29 November 1993 and February 2, 1996).

As we always say in these cases, each scenario is different and must be studied in detail to be able to advice upon the legal situation, but in principle it appears that in your case the liability could also extend to the technical architect as well as the insolvent builder.

In general we must remind all our readers that in the event of them having problems like the ones we have mentioned in their properties, it is important to act as quickly as possible since there are periods of time given and deadlines to meet for any defects and problems. Once these limitation periods have expired then no claim can be made. It is also essential to contract the services of an architect who specializes in construction defects and building surveys, who will issue a report on which any further legal action can be based. It is essential that the lawyer and the architect who will issue the report, work closely with one another in such cases.

*The information provided on this article is not intended to be legal advice, but merely conveys general information related to legal issues.

White & Baos Abogados

Tel: 966 426 185

E-mail:  info@white-baos.com

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Vivimos en Denia y nos construimos una casa hace años. El hecho es que la propiedad tiene serios problemas constructivos, hay humedades, problemas en la recogida de agua y ventilación, problemas en la ejecución y realización del trabajo, además el constructor no aisló ni impermeabilizó correctamente la propiedad, así, hay importantes manchas de humedad, moho etc. por toda la casa, y a pesar de que hemos pintados varias veces, las manchas vuelven a salir, incluso nos hemos tenido que marchar en invierno porque cuando llueve no se puede vivir en la casa. Nos han dicho que como han pasado más de seis años desde que fue construida, y el promotor es insolvente al no ser un problema de estructura no podemos hacer nada. ¿Es esto cierto? .¿Tenemos legalmente alguna posibilidad?

Estimado lector:

En primer lugar gracias por su correo.

Aparte de la Ley de Ordenación de la Edificación de la que ya hemos hablado en algunas de nuestras consultas anteriores, que regula una serie de plazos de 1, 3 y 10 años, de responsabilidad de los agentes de la construcción según los defectos sean de acabado, construcción o estructurales (que comprometan la resistencia y estabilidad de la propiedad), respectivamente, no hay que olvidar que el artículo 1591 del Código Civil continua en vigor y este artículo señala que el contratista de la obra ( constructor) y el arquitecto que la dirigiere, son responsables por los daños y perjuicios derivados de la ruina del edificio por vicios de la construcción por el plazo de 10 años.

En este sentido hay numerosa jurisprudencia que entiende que el concepto de ruina a que se refiere el citado artículo 1591 comprende todo detrimento o menoscabo grave que experimente una edificación, y que, aunque no afecte a su solidez, exceda de la medida de las imperfecciones corrientes.

Por lo tanto en su caso, si las humedades que afectan a su casa, son tan importantes que realmente afectan a la habitabilidad del inmueble y lo hacen inútil para su finalidad, que es la de vivir en él, pueden ser consideradas como vicios ruinógenos y por lo tanto que se encuentre en un supuesto incluido en el señalado artículo,

Por lo tanto, dependiendo de la importancia de las humedades y de los defectos constructivos y si estos pueden arruinar la propiedad, y si han aparecido durante los primeros 10 años de la construcción, entonces se podría entender responsables al constructor y también al arquitecto.

En su caso, si como usted dice el constructor está desaparecido o es insolvente, es importante determinar si el arquitecto que realizó el proyecto y el arquitecto técnico tienen algún tipo de responsabilidad.

En este sentido señalar que el propio Tribunal Supremo ha señalado, que los arquitectos técnicos asumen la función de colaboradores especializados de la construcción, y las actividades de inspeccionar, controlar y ordenar la correcta ejecución de la obra les vienen impuestas por ley, siendo los profesionales que deben mantener más contactos directos, asiduos e inmediatos con el proceso constructivo, conservando la necesaria autonomía profesional operativa; por lo que habiéndose establecido, como hecho probado, defectuosa vigilancia y control y empleo de materiales correctos, su responsabilidad concurrente se impone y así lo declara la jurisprudencia (SSTS de 15 de octubre de 1991, 11 de julio, 7 y 12 de noviembre de 1992, 5 de febrero de 1993 y 2 de diciembre de 1994 ), y les alcanza cuando se produce no sólo mala ejecución de la obra, sino además una defectuosa dirección de la misma (STS de 22 de septiembre de 1994 ), extendiéndose a ellos la responsabilidad del artículo 1591 (SSTS de 14 de octubre de 1994 y 15 de mayo de 1995) por razón de la obra deficientemente ejecutada o en forma descuidada (SSTS de 29 de noviembre de 1993 y 2 de febrero de 1996 ).

Como siempre decimos, en estos casos hay que estudiar con detalle cada caso concreto, para poder aconsejar legalmente, pero en principio, en su caso, parece que se podría derivar también responsabilidad al arquitecto técnico, a parte del constructor insolvente.

En general hay que recordar a todos los lectores que en el supuesto que tengan problemas en su vivienda, es importe actuar con rapidez, pues hay un sistema de plazos y algunos defectos y problemas en nuestras casas, pasado el plazo correspondiente no se pueden reclamar. Igualmente es fundamental contar con los servicios de un arquitecto especialista en vicios de la construcción y patologías ruinógenas, que emita un informe que será la base de cualquier acción legal, siendo de vital importancia la coordinación entre el abogado y el arquitecto que emita el informe.

* La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.

White & Baos Abogados

Tel: 966 426 185

E-mail:  info@white-baos.com

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