Community debts liability of the new owner. Deudas de la comunidad responsabilidad del nuevo dueño

At the beginning of 2006 I bought an apartment in Valencia. After the purchase had been completed I discovered that the vendor had debts with the Community of Owners for the communal fees. I have recently been served with a claim by the court for a “procedimiento monitorio” presented by the Community, claiming for these debts plus interest and expenses.  Please let me know what I need to do next and whether I would need to engage a lawyer in this matter.

First of all we want to point out that unfortunately this problem could have been avoided by fulfilling Article 9.e of the Horizontal Property Law No. 49/1960 of 21st of July (Ley sobre Propiedad Horizontal) known as L.P.H. This law states that the Title Deed (escritura) must have incorporated a certificate granted by the community of owners regarding the accounts and debts relating to the property. The certificate should be granted by the Secretary of the Community with the approval of the President.  In fact, a Purchase Deed cannot be granted without this certificate, unless the purchasers, (you in this case), exonerates the vendor from the obligation of presenting the certificate.

Therefore, the first thing that should be done is to review the Purchase Title Deed, signed when you bought the property, and check if the community certificate was included or not. In the event that it was not and the vendor stated that he was up to date with payment of the community fees, you will be able to claim against him for the debts, although you will need to pay the debts that by law correspond to you to the community.

Independent of any claim you may be able to bring against the previous owner,  we understand that the Community CANNOT CLAIM FROM YOU the debts for the two and a half years previous to your purchase, as per article 9e) of the mentioned LPH that states that the purchaser of a property will be hold accountable (and will respond with his own acquired property) for any Community debts left by the previous owners but only for the share of the debt belonging to the year in which he bought the property and 1 calendar year before.

Therefore we understand that the Community can only claim against you for the debts that correspond to the year 2006 when you bought the property and the year before (2005), but not for any previous years.

As per the above, we understand that a part of the Community’s claim is not in accordance with the law as they are claiming for debts that you are not responsible for, nevertheless you should pay for the years that you are obliged to.

About what needs to be done, apart of what has been said already, it should be checked that the claim meets all the legal formalities and conditions, basically; that the GM approved the liquidation of the debts and agreed correctly to proceed with the claim, that this agreement was properly notified to you as owner-debtor, etc

With regard to the Court Process (PROCESO MONITORIO), this is regulated by the Civil Jurisdiction Law 1/2000, known as LEC (Ley de Enjuiciamiento Civil) in the articles 812 to 818. The main characteristics of this process are that in order to present the claim at court, it is not necessary (for the Community in this case) to instruct a lawyer (abogado) or a procurador. If the court understands that the community has provided enough legal prove will then normally proceed to ask the debtor to respond to any evidence produced within 20 days. You will however need to use a lawyer and procurador if you want to respond to the claim (if the amount of the claim it is more than 900€).

As always, we would like to inform you that each case must be studied independently and the documents must be reviewed. If you have any query please do not hesitate to contact us, we will be happy to assist you if necessary.

*The information provided on this article is not intended to be legal advice, but merely conveys general information related to legal issues.

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Compré a principios de 2006 un apartamento en Valencia, tras la compra tuve conocimiento de la existencia de una deuda del anterior propietario, de más de 2 años y medio en el pago de las cuotas de la comunidad. Ahora me ha llegado una notificación del juzgado, de un procedimiento monitorio por el que la comunidad me reclama todo este dinero, más intereses, mas los gastos de abogado y procurador. ¿Puedo hacer algo, necesito contratar los servicios de un abogado? ¿ que puedo hacer contra la reclamación de la comunidad?

En primer lugar señalar, que lamentablemente este problema se hubiese evitado de una forma muy sencilla, mediante el cumplimento de lo preceptuado en el articulo 9.e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (L.P.H.) , es decir, si se hubiese aportado en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa, cuando usted compró, la certificación sobre el estado de deudas con la comunidad emitida por el secretario, con el visto bueno del presidente.  De hecho, no se puede otorgar esta escritura de compraventa sin el citado certificado, salvo que el comprador, en este caso usted,  exonere al vendedor de esta obligación de presentar el certificado.

Por lo tanto, lo primero que deberá usted hacer será ver si en la escritura cuando usted compró, se aportó o no el certificado de la comunidad en relación con las deudas. En el supuesto que no se aportará el certificado y que el vendedor manifestase en la escritura estar al día en las cuotas de la comunidad, usted podrá reclamarle la deuda, aunque tendrá que hacer frente a las deudas que usted le correspondan frente a la comunidad según lo que se dirá.

Con independencia de la posible reclamación al propietario anterior, según lo dicho,  entendemos que la comunidad NO PUEDE RECLAMARLE las deudas por los dos años y medio anteriores a su compra, todo ello según el articulo  9e) de la LPH, que dice:

“El adquirente de una vivienda … en régimen de propiedad horizontal,…, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios … por los anteriores titulares hasta el limite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior.”

Por lo tanto entendemos que solo le podrá reclamar la comunidad a usted la deuda que corresponda al año 2006 cuando usted compró y al año anterior es decir 2005, pero no por anteriores.

Por lo expuesto, entiendo, que parte la reclamación de la comunidad no es acorde a derecho y se le reclamar por cuotas de años de las que usted no es responsable, debiendo de cualquier forma pagar usted por los años que si le son exigibles.

En relación a lo que se debería hacer, además de tener en cuenta lo señalado, es comprobar que la reclamación cumple con el resto de requisitos legales, básicamente, que la Junta de Propietarios haya acordado la liquidación de la deuda y se haya acordado correctamente el reclamarla, que este acuerdo se la haya notificado a usted como propietario-deudor, de forma correcta, etc.

En relación con el PROCESO MONITORIO, sepa que este se regula en la parte final de la Ley  1/2000 Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) , artículos 812 a 818. Las características principales de este procedimiento son que para hacer la petición inicial (demanda) no es necesario, en este caso para la comunidad, valerse de procurado y abogado, y que normalmente si el tribunal entiende que hay un principio de prueba suficiente, requerirá al deudor para que en el plazo de 20 días pague  o se oponga alegando sucintamente las causas que asisten a su derecho. Usted debería oponerse a la demanda con abogado y procurador  (si el importe reclamado no es mayor de 900€)

De cualquier forma como siempre le informamos que cada caso ha de ser estudiado de forma individual, y hay que revisar la documentación correspondiente, en cualquier caso, nos ponemos a su disposición para ayudarle en el supuesto de que lo estime conveniente.

*La información contenida en este artículo no constituye un consejo legal, siendo simplemente información general sobre asuntos legales.

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