Dear Sirs,

I own a property in a small community of owners that has a problem with the community’s common garage door and entrance. Neither the president nor the rest of the neighbours want to take the decision to start legal actions or file a claim against the person causing the damages for reasons irrelevant to my question.

If the community does not take the decision, can I file a claim on my own even if it was not approved by the majority of the community members at the GM meeting? How and what can I do?

Dear reader,

Thank you for your consultation.

As you may know, as a rule in a community of owners it is the board that normally makes this decision and when needed agrees to start legal actions to defend the interests and common elements of the community. This is generally done by authorizing, when appropriate, the president and / or the administrator of the community to start legal actions and to grant Powers of Attorney to lawyers and procurators.

In any case, as previously stated, the norm is that the president acts on behalf of the community and under an agreement approved by the Board, but it is also possible and recognized in case law for a neighbour to act on behalf of the community at a trial even though it has not been authorized by the Board as long as he acts for the community’s common interest and given that the community did not want to take legal action for either of the following reason: neighbours and president’s inaction or even opposition.    

In this sense, your case needs to be studied to determine if this action is of the community’s common interests or not, and if it meets the requirements set by case law.

In any case, it is important to note that although you could claim, you must do it on behalf of the community and not only in your own name. In this sense the Court of the Province of Zaragoza, among others, on its Court Order of 22-01-2008 points out that even though it is possible for a neighbour to attend a trial to defend the community’s interests, the claim must state that the appropriate legal action is taken on behalf of the community of owners and is NOT able to claim on his own name only.

 If you or someone you know is in this situation please do not hesitate to contact us, we will be pleased provide the relevant advice.

 The information provided in this article is not intended to be legal advice, but merely conveys general information related to legal issues.

Carlos Baos (Lawyer)

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Estimados señores,

Pertenezco a una pequeña comunidad de propietarios, en la que hay un problema con la entrada y el garaje común. El resto de los vecinos y el presidente no se deciden a iniciar acciones legales ni presentar reclamación contra el causante del problema, por razones que no vienen al caso.

¿Puedo yo reclamar si la comunidad no se decide a hacerlo, y aunque no se haya aprobado por mayoría en la reunión de la comunidad?  ¿ Cómo y qué puedo hacer?.

Estimado lector,

Gracias por su consulta.

Como usted sabe lo normal en una comunidad de propietarios, es que por la junta se decida, y en su caso, acuerde el inicio de las acciones legales para defender los elementos comunes y en general los intereses de la comunidad, autorizando  en su caso, normalmente al presidente y/o al administrador para el inicio de acciones legales y el otorgamiento de poderes a procuradores y abogados.

En cualquier caso, siendo como hemos dicho lo normal que el presidente de la comunidad actúe en nombre de la misma y en virtud de un acuerdo aprobado por la Junta, es posible y así lo tiene reconocido la jurisprudencia, que un vecino, actúe en nombre de la comunidad en un juicio, incluso aunque no haya sido facultado por la junta, siempre que se esté en presencia del ejercicio de una acción en interés común, y la Comunidad no haya querido emprender la referida acción, ya sea por pasividad de los vecinos y presidente o incluso por oposición a la misma.

En este sentido habría que estudiar y determinar si en su caso estamos ante una acción en interés común o no, y si se cumplen con los requisitos marcados por la jurisprudencia.

En cualquier caso, es importante señalar que aunque usted pudiera reclamar, lo deberá hacer siempre en nombre de la comunidad y no únicamente en nombre propio, en este sentido se ha pronunciado, entre otras, la Audiencia Provincial de Zaragoza en su sentencia de 22-1-2008, que señala que aunque es posible que cualquier vecino comparezca en juicio para defender los intereses de la comunidad, es preciso que se diga en la demanda que se está ejercitando la oportuna acción en nombre de la comunidad de propietarios, NO pudiendo reclamarse únicamente en nombre propio.

Así, si usted o algún conocido se encuentra en esta situación, no dude en contactarnos, y le ofreceremos el asesoramiento correspondiente.

La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.

Carlos Baos (Abogado)

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Our firm has received (on behalf of our client Mr B) a Court Order Decree dated 19^th of April 2012 from Court No. 5 of First Instance in Denia. In this Court Order His Honour the Judge confirms our claim and requires the ex wife to return to our client half of the monies withdrawn from a joint bank account used to purchase a property under her sole name.

The Court Order also acknowledges that the marriage regime applicable was the separate property regime where each spouse owns the assets purchased under his/ her sole name during the marriage.

 Having proved that the ex wife purchased the property during her marriage, before being divorced under her sole name, but with monies from a joint bank account and not having proved that the monies in the account came exclusively from her, the Judge understands that this was the married couple’s money in common and since the ex wife purchased the property under her sole name with this money, she must now give back half of the amount used for the purchase, to her former husband updating the due amount to the date when the Decree was issued.

 Sometimes, the legal and formal owners of a property or those who appear on the Purchase Title Deed as owners, are not the same as the ones who actual paid for the property.

 It is quite common for British (English) couples to think that, as per their national law, it does not really matter if the property is registered under one or both names.

But it must not be forgotten, that to prove English Law in front of the Spanish Courts is not easy, and most Spanish Courts will understand that under the English Law a property purchased by one of the spouses during the marriage belongs privately and solely to him/her.

 Therefore, it is very important in order to avoid future problems that when a married couple, partners, or business partners, etc. decide to purchase a property in Spain, the Purchase Title Deed clearly states who purchases and therefore who should be considered as the real owner and in what percentage, to avoid future complications.

 If it is too late now and for whatever reasons you have already paid for the purchase of a property, but your name does not appear on the Purchase Title Deed and the Land Registry, or perhaps it does not appear in the correct proportion or maybe it is only registered under your spouse’s, partner’s name, then it is very important to legally protect your interest, by proving that the money or part of the money was contributed by you making the appropriate relevant changes (when needed) to the Title Deed, in order to reflect the real situation, or obtain acknowledgement of your rights from the formal property owner etc.

 If you or someone you know is in this situation please do not hesitate to contact us, we will be pleased provide the relevant advice.

The information provided in this article is not intended to be legal advice, but merely conveys general information related to legal issues.

 Carlos Baos (Lawyer)

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Nuestro despacho ha recibido en nombre de nuestro cliente el Sr. B. una sentencia del 19 de abril de 2012 del Juzgado de Instancia nº 5 de Denia, por la que Su Señoría, confirma nuestra petición y obliga a la ex esposa a devolver a nuestro mandante, la mitad del dinero que ésta sacó de una cuenta conjunta para la compra de un inmueble que compró únicamente a su nombre.

En la sentencia se entiende que era de aplicación al matrimonio el régimen de separación de bienes, es decir, que cada cónyuge es dueño de los bienes que adquiera en su nombre durante el matrimonio.

Al probarse que la ex esposa durante el matrimonio y antes del divorcio adquirió el inmueble a su único nombre, pero con dinero que provenía de una cuenta conjunta, y no habiendo sido probado por ella que dicha cuenta se nutría de dinero privativo suyo, se debe entender que el dinero era común, de los dos, y por lo tanto, si el bien se compró con dinero común pero solo a nombre de ella, la Sra. deberá devolver la mitad del dinero extraído a su ex marido, actualizado a día de la sentencia.

En ocasiones, los titulares legales o formales de un bien inmueble, o los que aparecen en las escrituras de compra como dueños, no coinciden con las personas que en realidad han pagado por la propiedad.

Además, según la nacionalidad de la pareja esto puede ser muy común, por ejemplo cuando el matrimonio es británico, podrían pensar los esposos que da igual comprar a nombre de uno, o del otro, o de los dos, pues en realidad pertenece al matrimonio; pero esto no es así, pues la prueba y aplicación del derecho británico ( Ley de Inglaterrra y Gales, derecho escocés, etc)  en España en cuanto a los efectos del matrimonio y el divorcio puede ser muy complicada, y en ocasiones se podría entender por los juzgadores españoles que lo comprado por uno de los cónyuges durante el matrimonio le pertenece privativamente y únicamente a él.

Por lo tanto, para evitar problemas es muy importante, que si un matrimonio, una pareja, unos socios, etc. deciden comprar un inmueble, se refleje en la escritura de compraventa realmente quien compra y quienes deben ser entendidos como dueños y en qué proporción, para no tener complicaciones en el futuro.

Si ya es demasiado tarde y usted pagó por la compra de un inmueble y por las razones que sea, su nombre no consta en la escritura y en el registro de la propiedad, o no se refleja realmente la porción por usted pagada, o sólo está a nombre de su cónyuge, pareja o socio, es importante que legalmente proteja sus intereses: probando el dinero que fue aportado por usted, modificando en su caso la escritura para que refleje la realidad, obteniendo un reconocimiento de sus derechos por el propietario formal del inmueble, etc.

Así, si usted o algún conocido se encuentra en esta situación, no dude en contactarnos, y le ofreceremos el asesoramiento correspondiente.

La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.

Carlos Baos (Abogado)

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 Basically it is needed in order to be able to submit a yearly tax return (tax residents and non tax residents), purchase a property or a vehicle, as beneficiary / heir of an inheritance and to pay local taxes/rates etc.

 In order to be able to request the NIE number the following forms / documents must be submitted:

 .-Formal application: printed completed and signed by the foreigner applicant.

.-Original passport and copy or ID card, etc. It is also possible to present a notarized, translated and apostilled copy dully stamped and signed by a Public Notary in the country of origin or in front of the Spanish Embassy there.

-. Passport-size photographs

-Written communication about the professional, economic or social reasons that justify the request.

 It is also important to check before submitting any documentation that there has not been any change in the documents or information requested as the criteria can be changed.

 In relation with the possibility of requesting by proxy: we must point out that some time ago it was allowed to request the NIE on behalf of a third party by means of a Power of Attorney, i.e. we, as lawyers, could request it for our clients. Sometime after the police department determined that this procedure was no longer valid and each party should request it personally.

 It was recently communicated by the responsible General Police Commissioner to all police headquarters and authorized offices through Directive 3/12 dated April 13/2012 that it re-enables the application for NIE through representative/proxy by means of a Power of Attorney expressly stating that it empowers him to carry out such duty.

 If you or someone you know needs to apply for a NIE in order to be able to Inherit, pay Inheritance Tax, purchase a property or any other reason and is not able to do in person please do not hesitate to give him our details and we will be more than pleased to request it on his behalf.

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  Fundamentalmente se solicita para el pago de impuestos, ya sea en la compra de una propiedad, un vehículo, la firma de una aceptación de herencia, pago de impuestos locales, etc.

  Para la asignación del citado NIE se deberán aportar los siguientes documentos: 

 .- Impreso-solicitud oficial, debidamente cumplimentado y firmado por el extranjero.

.- Original y copia del pasaporte completo, o documento de identidad, etc. Es posible en lugar de presentar el original aportar una copia legitimada ante notario del país de origen debidamente apostillada y traducida, o ante la embajada Española en aquel país.

.-Fotografías tamaño carné.

.-Comunicación de las causas económicas, profesionales o sociales que justifican la solicitud.

 De cualquier forma como los criterios cambian, es importante antes de presentar la solicitud comprobar que se tiene toda la documentación y que no hay un cambio en la información o papeles que se nos solicitarán en la comisaría correspondiente.

En relación con la posibilidad de solicitarlo mediante representante: hay que señalar que en un primer momento se permitía solicitar en NIE en nombre de terceros con un poder notarial, por ejemplo: nosotros como abogados los solicitamos en nombre de nuestros clientes. Más tarde la policía nacional, señaló que ya no era posible solicitar los NIE de terceros mediante poderes, y que se debía hacer de forma personal por parte del interesado.

 Pues bien, recientemente y a través de la Instrucción 3/12 de 13 de abril de 2012, por el comisario general competente, se comunicó a las jefaturas de policía y a las oficinas y autoridades competentes, que se vuelve a permitir la solicitud de NIE a través de representante, mediante poder suficiente que incluya esta facultad de solicitarlo. Así, si usted o algún conocido necesita solicitar un NIE para pagar los impuestos de una herencia, compra, etc. y no puede o no quiere hacerlo en persona, no dude en contactarnos, y lo solicitaremos en su nombre.

 La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.

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Hi I am an independent self employed (autonomo) professional salesman. My job is to sell catering supplies to hotels and restaurants. I have a client who pays always late and whenever he feels like I,t which causes me cash flow problems. Right now he owns me a large sum of money and has offered a 1 year payment arrangement on which I do not agree. Can you please advise what sort of interest accrued on overdue payment I could legally claim for apart from the debt?

Dear reader,

 Thank you for your consultation.

 You should know that in your case, Law 3/2004, on measures to fight against late payments on commercial transactions could apply which might be very beneficial as it sets the maximum time allowed for payments as well as a profitable accrued interest rate on late payments, for creditors like yourself.

 Article 3 of this Law reads that it will be of application: to all payments made by means of commercial transactions between companies or between companies and the Administration being understood as company any commercial company or self employed individual who carries out an economical or professional activity. Therefore as you can see this Law could be applied to you as a self employed individual creditor of a company who owns you money for services or merchandise provided.

 Readers should know that this law and the special conditions set forth in reference to the interest to be paid for late payments are not applicable to operations with consumers or for compensation for damages, etc.

From this law we would like to mainly point out the following aspects:

In reference to the payment schedule, this law points out in article no. 4 that the debtor should pay within sixty days upon receipt of the goods or provision of the services. This payment period can not be extended by agreement between the parties.

 In reference to accrued interest on overdue payments, this law points out that, the debtor should pay the interest set forth on the contract or established by this Law automatically by the mere breach of the terms, without the need of any official request or notification.

 The creditor should have complied with his contractual and legal obligations in order to be able to claim for the mentioned interest.

Amount for accrued interest on overdue payments in Spain: according to article no. 7 of the quoted law, the accrued interest on overdue payments will be the agreed on in the contract by the parties, and if no interest is specified on the contract, then the statutory rate resulting from adding 7 points to the interest applied by the Central European Bank (specified on this rule), i.e. CEB +7.

This interest worked out by the above formula has been during the last years around 8%, which doubles the legal money interest rate in Spain.

 Also pointed out in this law is the fact that the creditor is entitled to claim compensation from the debtor, for all the costs incurred which in principle should not be over 15% of the amount of the debt, except in those cases where the debt does not exceed 30 thousand Euros, as in these cases the compensation for costs will have as limit the same amount as the debt.

 Therefore, if you are a company or a self employed individual owed for services provided or merchandises delivered, then please do not hesitate to contact our firm. We will be more than pleased to assist you.

 The information provided in this article is not intended to be legal advice, but merely conveys general information related to legal issues.

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Hola soy autónomo (profesional) y vendó productos de hostelería a restaurantes y hoteles. Tengo un cliente moroso que siempre me paga tarde y cuando quiere, lo que me causa problemas de liquidez. A día de hoy tiene una deuda importante conmigo, y me ha ofrecido un plan de cobro a 1 año, con el que no estoy de acuerdo.

Legalmente a parte de lo que me debe, si reclamo judicialmente a esta empresa ¿qué tipo de intereses le podría reclamar?

Estimado lector:

 Gracias por su consulta.

 Usted debe saber que en su caso, podría ser de aplicación la Ley 3/2004, de medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales, lo que le sería muy beneficioso, pues fija unos plazos máximos de pago de facturas y unos intereses de demora muy beneficiosos para los acreedores, como usted.

 El artículo 3 de esta ley, dice que se aplicará a todos los pagos efectuados como contraprestación en las operaciones comerciales realizadas entre empresas, o entre empresas y la Administración,  entendiendo por empresas: cualquier persona física o jurídica que actúe en el ejercicio de su actividad independiente económica o profesional. Por lo tanto, parece que le sería de aplicación, pues a usted como autónomo una empresa le debe un dinero por un servicio o mercancía prestado.

 Deben los lectores saber que esta ley y sus condiciones especiales en cuanto a los intereses de demora, no son aplicables en las operaciones con consumidores, indemnizaciones por daños, etc.

  De la ley destacamos fundamentalmente los siguientes aspectos:

 En cuanto al plazo de pago, la Ley en el artículo 4, señala que el plazo de pago que debe cumplir el deudor será de sesenta días después de la fecha de recepción de las mercancías o prestación de los servicios. Este plazo de pago no podrá ser ampliado por acuerdo entre las partes.

 En cuanto a los intereses de demora, la ley señala que el deudor moroso deberá pagar los intereses de demora pactados en el contrato o los fijados por esta Ley, automáticamente por el mero incumplimiento del plazo, sin necesidad que el acreedor le avise o mande requerimiento alguno.

  Legalmente el acreedor deberá haber cumplido con sus obligaciones contractuales y legales, para poder reclamar los intereses señalados.

 Cuantía de los intereses de demora: según el artículo 7 de la citada ley, el interés de demora será el que se haya pactado en el contrato y, en defecto de pacto, el tipo legal  resultante de sumar al tipo de interés aplicado por el Banco Central Europeo que se especifica en la norma, siete puntos porcentuales, es decir interés del BCC + 7.

 Este interés calculado según lo indicado, ha rondado el 8% en los últimos años, lo que supone el doble del interés legal del dinero.

 También se señala en esta norma que el acreedor tendrá derecho a reclamar al deudor una indemnización por todos los costes en los que incurra, y que en principio no podrán superar el 15 % de la cuantía de la deuda, excepto en los casos en que la deuda no supere los 30.000 euros en los que el límite de la indemnización estará constituido por el importe de la deuda de que se trate.

 Por lo tanto, si usted es una persona física o jurídica a quien actuando en el ejercicio de su actividad le deben dinero por un servicio prestado o mercancía entregada, le invitamos a que nos contacte y le ofreceremos el asesoramiento adecuado.

La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.

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Dear Sirs,

We have recently developed and built a home for our family but do not know whether to contract the 10 year construction guarantee insurance or not. We have been told that being self promoters there is no need to have one. Will this be a problem if we decide to sell our property in the future?

 Dear reader,

 Thank you for your consultation

 Indeed, according to Law 28/1999 LOE all the new constructions built for living purposes should have 10 year guarantee construction insurance.
 

This law itself states that it will not be necessary to provide such guarantee for an individual self promoter building one family home for own personal and family use.

 Therefore this exception requires:

 1.) From a subjective point of view that the developer is an individual self promoter. This expression has been widely interpreted by the Spanish General Direction of Registries and Notaries considering as an individual a natural person (persona fisica), a corporate person (corporate body, company) (persona jurídica) or a group of people who built different properties and each of them will use one property as their family home.

 On the contrary it will not be understood as an individual when different people build one property or in those cases where the property is part of a community of owners subject to the horizontal property regime.

 2.) From an objective point of view it must be one single dwelling for the use of one single family, architecturally independent from any other houses and without common elements with other properties or housing overlays, etc. Multi housing complex will not be considered under this category.

 And it must be used by the self promoter, therefore any constructions to be used by third parties, for other uses than dwelling purposes, renting, professional activity etc are also excluded.

 In these cases, if you are self promoter for a single dwelling for your own use and did not contract the 10 year guarantee construction insurance when you built, then you should know that if you sell your property before the 10 years have elapsed, then the purchasing party will need to waive the 10 year guarantee construction insurance putting it in writing in the purchasing contract along with all the other conditions agreed on.

Should any reader be in this situation or similar please do not hesitate to contact us and the appropriate advice will be provided.

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Estimados señores:

Hemos promovido y construido recientemente una vivienda para nuestra familia, y no sabemos si debemos constituir el seguro decenal o no, aunque nos dijeron que al ser autopromotores no es necesario contratarlo. Si en el futuro necesitamos vender la propiedad, ¿habrá algún problema?

Estimado lector,

 Gracias por su consulta.

 Efectivamente según la Ley 28/1999 LOE, toda construcción nueva destinada a vivienda deberá contar con un seguro decenal como garantía.

 La propia norma señala que no será necesario la constitución de esta garantía “ en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio”.

 
Por lo tanto, la excepción señalada exige:

 1.-Desde el punto de visto subjetivo: que promotor sea un autopromotor individual.  Esta expresión se ha interpretado por la dirección general de registros y notariado de una forma amplia, así se ha entendido que puede ser considerado como individual tanto una persona física como jurídica ( empresas), o un conjunto de personas que construyen distintas propiedades para que cada uno de ellos utilice una de las viviendas.

Por el contrario no se entenderá “individual” cuando varias personas construyan una vivienda, o en los casos en los que la propiedad forme parte de una comunidad de propietarios sujeta al régimen de propiedad horizontal.

2.- Desde el punto de visto objetivo: debe ser una Vivienda Unifamiliar para uso propio. Es decir, debe ser una única vivienda para el uso de una única familia, no caben en este supuesto las viviendas plurifamiliares, es decir, arquitectónicamente deberá ser una vivienda independiente, sin tener elementos comunes, ni viviendas superpuestas, etc.

 Y su uso deber ser propio del autopromotor, por lo tanto se excluyen aquellas destinadas al uso de terceros, o usos distintos del de vivienda: alquiler, negocio, actividad profesional, etc.

 En estos casos, si usted es autopromotor de una vivienda unifamiliar para uso propio y no ha constituido seguro decenal en su día, si transmite la propiedad antes de los 10 años, deberá asegurarse que en el contrato de compraventa y en las condiciones que pacte con el comprador, se deja claro, que se vende bajo la condición de que la parte compradora renuncia a la garantía decenal.

 Si usted se encuentra en una situación similar no dude en contactarnos, y le ayudaremos dándole el asesoramiento correspondiente.

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