SPLITS OF LOCAL PREMISES AND MORTGAGE LOAN BETWEEN OWNERS. COMMERCIAL PROPERTY LAW

Posted on February 22, 2012 by admin

QUERY

Dear Sirs,

My friend and I purchased a commercial property in Denia in a Urbanization.

We requested a mortgage loan from the bank which was granted to both of us and we appear both as debtors and mortgagors. 

Unfortunately the relationship between us is not very good right now and we would like to know if it is possible to divide the property into 2 individual and separate halves and equally divide the mortgage loan to 50% proportionately.   


Dear Reader:

Thank you for your query.

We must point out that there are several elements that must be considered in order to answer your question.

A.)              In the first place we must analyze if it is possible to divide this property into 2 properties, and to do this we must consider, among others, the following:  

A.1. If the division is possible in accordance with the relevant Town Hall planning regulations, i.e. if the General Urban Plan and other applicable planning regulations allow that one property to be divided into 2 properties and if the resulting properties meet the mandatory and necessary urban and local criteria to engage in the activity intended for each of them.

In addition, a segregation license or certification stating that this licence is not necessary, must be obtained from the Town Hall, only then the existing commercial property can be divided into 2 and registered as 2 new independent commercial properties in the land registry.

A.2. Likewise, since the commercial property is part of urbanization, in principle, Law 49/1960 on Horizontal Property shall apply therefore the proposed division is subject to approval from the community owners as per article 8 of this Law that reads:

“The apartments or commercial premises and their annexed could be subject to division to form other smaller and independent properties and to be augmented by addition of other adjoining in the same building or diminished by segregation.

In such cases, in addition to consent from the affected owners, the approval of the board of the community of owners, it is their responsibility to set the new participation percentages for the new reformed properties, as per the article No. 5, without altering the others percentages.”

  B.) Secondly and as to the possibility of dividing the existing mortgage in 2 separate loans for each of the owners it will really depend on the bank that granted the mortgage loan

 I can understand that the aim is for each proprietor to own a new independent property and to have a mortgage loan for that property with total independence to the other property and owner.

 In principle, the bank will need to decide if it is in agreement with the proposed change, as in fact, you are probably now both jointly and severally debtors for the entire mortgage loan and warrantors, with the current property, for the payments of this loan, thus the bank may not be interested in the proposed division if it believes that it means or could mean a loss of the guaranteed payment, since in case of accepting it, each new owner and property will only be responsible for his share of the loan f and not of the whole debt and loan as before any division.

For the above stated reasons and before initiating any proceeding or incurring in any expenses, it is convenient to start by consulting the bank about their position regarding the potential transaction and then with the Town Hall and the community of owners when appropriate in order to prepare the necessary documents.

 Should any reader find himself or herself in this situation or similar please do not hesitate to contact us and the appropriate advice will be provided.

 The information provided in this article is not intended to be legal advice, but merely conveys general information related to legal issues.

This article is available in English and Spanish at our Web site: www.white-baos.com

Carlos Baos (Lawyer)

Tel: 0034 966 426 185

E-mail: info@white-baos.com

White & Baos 2012 – All rights reserved

Posted in Commercial property law in Spain, COMPRAVENTA/PURCHASE/SALE. DERECHO INMOBILIARIO-REAL ESTATE LAW, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS/ COMUNIDAD DE VECINOS. | Tagged , , , , , , , , | Leave a comment

SEPARACIÓN DE LOS DUEÑOS DE UN LOCAL DE COMERCIO, DIVISIÓN DEL LOCAL Y DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO E HIPOTECA.

Posted on February 22, 2012 by admin

CONSULTA:

Estimados Señores,

Compré con un amigo un local comercial en una urbanización de Denia. Solicitamos y se nos concedió un préstamo hipotecario en que los 2 aparecemos como deudores e hipotecantes.

La relación entre nosotros ahora es mala, y queremos saber si es posible dividir el local en 2 mitades, para que cada uno tenga un local independiente, e igualmente dividir el préstamo hipotecario al 50% de forma proporcional.


Estimado lector,

 Gracias por su consulta.

 En principio tenemos que señalar que hay varios elementos y cuestiones que se deben de analizar para poder contestar a su consulta.

A)                En primer lugar habría que analizar si es posible dividir el local actual en dos. Para poder responder a esta cuestión debemos analizar, entre otras:

 A.1. Si esta división es posible de acuerdo con la normativa urbanística del Ayuntamiento competente, es decir, si es posible dividir el local actual en 2 locales de acuerdo con el Plan General de Ordenación Urbana y demás normativa urbanística aplicable, y si los locales resultantes, cumplirán los criterios urbanísticos y legales preceptivos y necesarios, para ejercer la actividad que se pretenda en cada uno de ellos.

 Además, para poder registralmente dividir el local existente en 2 nuevos locales que constituyan dos fincas registrales independientes, se deberá, en principio, obtener del Ayuntamiento, una licencia de segregación o certificación que acredite que dicha licencia no es necesaria, solo así, el local comercial actual, podrá ser dividido legalmente en 2 y acceder al registro los 2 nuevos locales, como fincas independientes.

 A.2. Igualmente al pertenecer el local a una urbanización, en principio, le será de aplicación la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal, y por lo tanto, dicha la división pretendida estarán sometida a la aprobación de la junta de propietarios, según lo señalado en el artículo 8 de esta ley, que dice:

 ” Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.

En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5, sin alteración de las cuotas”.

  B) En segundo lugar y en cuanto a la posibilidad de dividir el préstamo hipotecario actual en 2 préstamos independientes por cada de los dueños, en realidad esto dependerá de la voluntad del banco con el que se haya firmado el préstamo hipotecario.

 Entiendo que lo que se pretende es que cada uno de los propietarios sea dueño de un nuevo local independiente y tenga un préstamo e hipoteca sobre ese local, todo ello, totalmente independiente del otro dueño y local.

 En principio será el banco el que deba decidir si está de acuerdo con el cambio propuesto, lo normal es que en la actualidad sean ustedes dos deudores solidarios de la totalidad del préstamo hipotecario, y responda el local actual y ambos propietarios por la totalidad del préstamo, así, la división del préstamo que ustedes pretenden, podría no interesar al banco, si éste entiende que supone o puede suponer una perdida de garantía de pago, pues de aceptarlo cada dueño y nuevo local respondería únicamente de su parte, y no todos de todo como seguramente ocurra en la situación actual.

Por todo lo dicho, y antes de iniciar ningún trámite o incurrir en gasto alguno, es conveniente empezar consultando al banco, sobre cual es su posición respecto a la posible operación y luego consultar con el Ayuntamiento y la comunidad de vecinos.

Si usted se encuentra en esta situación o en una similar no dude en contactarnos y le asesoraremos convenientemente.

 La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.

Este articulo esta disponible en inglés y español en nuestra página web: www.white-baos.com

Carlos Baos (Abogado)

Tel: 966 426 185

E-mail: info@white-baos.com

White & Baos 2012– Todos los derechos reservados

Posted in ASESORAMIENTO LEGAL, COMPRAVENTA/PURCHASE/SALE. DERECHO INMOBILIARIO-REAL ESTATE LAW, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS/ COMUNIDAD DE VECINOS. | Tagged , , , , | Leave a comment

COMPENSATION-ALLOWANCE MAINTENANCE (ALIMONY) BETWEEN SPOUSES in SPAIN: AMOUNT TO BE PAID AND FOR HOW LONG.

Posted on February 22, 2012 by admin

CONSULTATION,

Dear sirs,

I am married with no children and seriously considering getting divorced. However since I have a job but my wife does not work, I have been told that I may have to pay her an allowance for the financial imbalance caused by the divorce, called in Spain PENSION COMPENSATORIA . If this is agreed on; is it something I would have to pay for life? or is there a time limit? What amount would I have to pay ?

Dear reader,

Thank you for your consultation.

We can confirm in relation to the above, that under Spanish Law it is possible for this maintenance, support, alimony, compensation to the spouse (pension compensatoria). to be temporary. While it is true that there have been contradictory Court Orders we understand that currently there is no doubt about the possibility of setting a temporary allowance.

The possibility for setting a temporary allowance and compensation has been recognized in many Court Orders among which we can highlight some recent ones from the Supreme Court of Justice, i.e:  numbered 472/2011 dated 15 of June and one dated 17 October of 2008, which reiterate and confirm, this possibility.

Furthermore, this possibility was admitted and expressly recognized by the Spanish legislators (equivalent to the UK Parliament) when under Law 15/2005 amended article 97 of the Spanish Civil Code stating on its first paragraph that the granting of compensation may be permanent or temporary as quoted below:

The spouse to whom separation or divorce produces an economic imbalance in relation to the other spouse’s position which implies a worsening in their situation before the marriage, shall be entitled to compensation that may consist of a temporary or indefinite allowance or a one time payment, as determined by the regulatory agreement or the Court Order  

Setting a permanent or temporary compensation will depend on the specific circumstances of each case. In order to be able to determine if a misbalance exists after divorce or separation and if so to establish the amount and time for compensation, the following said criteria contained in article 97 will be considered:

  1. The agreements reached by the spouses.
  2. The age and health status.
  3. The professional qualifications and the odds to access employment.
  4. The past and future commitment to the family.
  5. The cooperation in working with the spouse’s marketing or professional activities.
  6. The duration of marriage or time living together.
  7.   The eventual loss of a pension entitlement.
  8. The volume of the assets and financial means as well as the necessities of each spouse.
  9.  Any other relevant circumstances.

 This criteria is similar to the criteria used for example in the English and Wales legal system, to set a possible compensation between spouses as per article 25 of the MATRIMONIAL CAUSES ACT 1973 which indicates that the following should be considered:

a.)    Income, earning capacity, property and financial resources of each spouse.

b.)    Financial needs obligations and responsibilities.

c.)    Living standards of the family.

d.)   Age of each party to the marriage and duration of the marriage.

e.)    Any physical or mental disability of either of the parties.

f.)     Contributions made by each spouse to the marriage.

g.)    Conduct of each of the parties, if that conduct is such that it would in the opinion on the court be inequitable to disregard it.

h.)    Valuables and benefits that each spouse may lose with the dissolution of the marriage

Should any reader find himself or herself in this situation or similar please do not hesitate to contact us and the appropriate advice will be provided.

 The information provided in this article is not intended to be legal advice, but merely conveys general information related to legal issues.

 This article is available in English and Spanish at our Web site: www.white-baos.com

 Carlos Baos (Lawyer)

Tel:0.034  966 426 185

E-mail: info@white-baos.com

White & Baos 2012 – All rights reserved

Posted in DERECHO FAMILIA/FAMILY LAW, DERECHO FAMILIA/FAMILY LAW: divorces | Tagged , , , , , , , , , , , , , , , | Leave a comment

DIVORCIO: PENSIÓN COMPENSATORIA ENTRE CÓNYUGES: TEMPORALIDAD y CANTIDAD A ABONAR

Posted on February 22, 2012 by admin

CONSULTA:

Estimados Señores,

Estoy pensando en divorciarme, mi mujer y yo no tenemos hijos, y aunque yo trabajo, mi mujer no. Por ese motivo me han dicho es posible que le tenga que pagar una compensación por el desequilibrio producido por el divorcio, que se llama pensión compensatoria. ¿En caso de que se acuerde la necesidad del pago de este tipo de pensión, ésta es siempre para toda la vida o podrá estar limitada en el tiempo? ¿ Que cantidad deberé pagar?.


Estimado lector,

Gracias por su consulta

En relación con la misma confirmarle que, en derecho español, es posible que en un procedimiento de divorcio  la pensión compensatoria se fije de forma temporal, si bien es cierto que ha habido sentencias contradictorias, entendemos que hoy por hoy, no hay duda sobre esta posibilidad.

Esta posibilidad se ha reconocido en muchísimas sentencias, entre las que podemos citar las recientes Sentencias del Tribunal Supremo, número 472/2011 de 15 junio, o la de 17 de octubre de 2008, que reiteran y confirman junto a muchas otras, esta doctrina.

Además, esta posibilidad fue admitida y expresamente reconocida por el legislador, cuando mediante la ley 15/2005, modificó el artículo 97 de nuestro Código Civil, señalando que la concesión de una compensación podrá ser indefinida o temporal, así, en la actualidad este artículo dice textualmente, en su primer párrafo:

El cónyuge al que la separación o el divorcio produzca un desequilibrio económico en relación con la posición del otro, que implique un empeoramiento en su situación anterior en el matrimonio, tendrá derecho a una compensación que podrá consistir en una pensión temporal o por tiempo indefinido, o en una prestación única, según se determine en el convenio regulador o en la sentencia.

La fijación de una pensión compensatoria indefinida o temporal, dependerá de las circunstancias especificas de cada caso, así, se tendrán en cuenta para determinar si existe o no desequilibrio tras la separación o divorcio y también, en su caso, para determinar el importe y el tiempo de duración de la compensación a pagar, los criterios contenidos en el mencionado artículo 97:

  1. Los acuerdos a que hubieran llegado los cónyuges.
  2. La edad y el estado de salud.
  3. La calificación profesional y las probabilidades de acceso a un empleo.
  4. La dedicación pasada y futura a la familia.
  5. La colaboración con su trabajo en las actividades mercantiles, industriales o profesionales del otro cónyuge.
  6. La duración del matrimonio y de la convivencia conyugal.
  7. La pérdida eventual de un derecho de pensión.
  8. El caudal y los medios económicos y las necesidades de uno y otro cónyuge.
  9. Cualquier otra circunstancia relevante.

Estos criterios son similares a los criterios que se utilizan por ejemplo en Inglaterra, a la hora de fijar una posible compensación entre cónyuges, así el artículo 25 de la MATRIMONIAL CAUSES ACT 1973, indica que se deben de considerar por el juzgador:

 a) Los ingresos, capacidad de ingresos, propiedades,  recursos financieros de cada uno de los cónyuges.

b) Necesidades económicas, obligaciones, y responsabilidades.

c) Nivel de vida de la familia.

d) Edad y duración del matrimonio.

e) Posible minusvalía de los cónyuges.

f) Contribución que cada cónyuge haya hecho al matrimonio.

g) Conducta de cada uno de los cónyuge, si esta entiende el tribunal que ha de tenerse en cuenta.

h) Los valores y beneficios que los cónyuges puedan perder con la disolución del matrimonio.

  Si usted se encuentra en esta situación o en una similar no dude en contactarnos y le asesoraremos convenientemente.

 La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.

Este articulo esta disponible en inglés y español en nuestra página web: www.white-baos.com

Carlos Baos (Abogado)

Tel: 966 426 185

E-mail: info@white-baos.com

White & Baos 2012– Todos los derechos reservados

Posted in DERECHO FAMILIA/FAMILY LAW, DERECHO FAMILIA/FAMILY LAW: divorces | Tagged , , , , , , , , | Leave a comment

SUCCESSION LAW IN SPAIN.- The Executor (Albacea) under Spanish Law, comparison with the English Executor

Posted on February 8, 2012 by admin

 

 

Consultation:

My name is S.Y. and I would like to have a Spanish Will drafted. I have been told about the possibility of appointing a Spanish equivalent to an Executor and I would like to know the implications of this, and also if I should appoint one or not.

Dear reader,

Thank you for your Consultation.

 We can define the Spanish executor: ALBACEA, as the person in charge of DEFENDING / standing up for the last wishes and the estate of the testator.

 It is regulated by the Spanish Civil Code under articles no. 892 and the following. According to these articles we can say:

 The testator can appoint one or more executor, (or not appoint any) with the necessary legal faculties and capacity, therefore, a minor or an incapable person, cannot be appointed as executor.

 When appointing several executors; it can be done severally (which means that each executor can act with independence of the others) or jointly in which case each one must reach an agreement with the others to be able to act. In absence of agreement the majority will prevail.

 The Spanish Albacea (executor) will have as many faculties and powers as set forth by the testator. Should the testator not specify any faculties then, the Spanish Albacea will have the ones listed on the article 902 of the Spanish Civil Code:

 .-To pay for the funeral and other expenses in accordance with the provisions of the Will or when no provisions are set in the Will, in accordance to the normal  practice.

 .-To meet cash bequests and legacies  in agreement and with consent from the heirs.

 .-To guard the execution of the Will and to stand its validity with fairness in a Court or any other place, when necessary.

 .-To take the necessary precautions to preserve and safe keep the estate, involving the heirs.

 The Spanish Albaceas ( executors)  must also inform and up date the heirs about all the actions taken by him.

 If we compare the faculties of the Spanish executors (ALBACEAS) to their equivalent in English law, the EXECUTOR, we must conclude, as per the following, that the Spanish ALBACEAS have a lot less faculties and powers:

 .- The English Executor can manage the estate received from the deceased as his own, he must pay the pertinent taxes, funeral expenses, etc. The executor has power to sell, administer and divide the assets among the heir at discretion,  while being accountable, in front of the beneficiaries, of fulfilling his obligations. In addition every English Will must appoint an executor to administer the assets. The heirs will not, always, be able to inherit directly, but through the executor.

 On the contrary the Spanish executor (Albacea), does not have the power to sell or distribute the assets among the heirs, it is not mandatory to appoint one in a Spanish Will and the heirs will always be able to inherit even without the intervention of the Albacea.

 Thus, in principle, we can say that naming an Albacea in a Spanish Will does not cause any harm to the heirs or legatees, in fact it will ease implementations of the necessary procedures to enable the heirs to accept the inheritance: this includes preserving and safekeeping the assets, obtaining the necessary certifications, meet bequest, drafting inventory of the estate and so on.

Therefore in those cases where the heirs do not know the applicable Law, are not able to handle the inheritance in person because they live outside Spain or encounter difficulties in the administration of the estate, etc. appointing as Albacea someone you trust, and when possible, expert or knowledgeable in this area of Law, can be very advisable. Besides you can delimit the faculties given to ensure an easier administration of the inheritance for the heirs and in addition the heirs can deal directly with the inheritance, without contacting the Albacea, should they choose to do so .

 Should any reader find himself or herself in this situation or similar please do not hesitate to contact us and the appropriate advice will be provided.

The information provided in this article is not intended to be legal advice, but merely conveys general information related to legal issues.

This article is available in English and Spanish at our Web site: www.white-baos.com

Carlos Baos (Lawyer)

Tel:0034  966 426 185

E-mail: info@white-baos.com

White & Baos 2011 – All rights reserved

Posted in Spanish Inheritance and Gift Tax. Impuesto de sucesiones y donaciones en España, Testamentos y herencias, Wills and Probate Spain and UK | Tagged , , , , , , , , , , , , , , | Leave a comment

DERECHO DE SUCESIONES: El Albacea según el derecho español y su comparación con el executor inglés.

Posted on February 8, 2012 by admin

 CONSULTA: Mi nombre es S.Y. y quiero hacer un testamento español, me han hablado de la posibilidad de nombrar a un ALBACEA, quisiera que me informaran que implicaciones tendría este nombramiento y si debo hacerlo o no.

 Estimado lector:

Gracias por su consulta.

Podemos definir al ALBACEA como la persona encargada de DEFENDER la herencia y la voluntad del testador

Nuestro código civil lo regula en los artículos 892 y siguientes. Según estos artículos podemos decir que:

Como testador podrá nombrar uno o más albaceas, (o no nombrar ninguno) que deben tener capacidad para obligarse, es decir, no podrá ser albacea un menor o un incapacitado.

En el caso de nombrar varios albaceas, se podrá hacer de forma solidaria (es decir que cada uno pueda actuar sin necesidad del acuerdo de los otros) o de forma mancomunada, en cuyo caso, para que pueda actuar uno de ellos deberá tener la autorización de los demás, y en caso de falta de acuerdo, se actuará según lo que acuerde la mayoría.

Las facultades del albacea serán aquellas que haya fijado testador. Y para el caso de no haber especificado ninguna, se estará a lo señalado en el artículo 902 del Código Civil, que le reconoce las siguientes facultades:

.- Disponer y pagar los sufragios y el funeral del testador con arreglo a lo dispuesto por él en el testamento; y, en su defecto, según la costumbre del pueblo.

.- Satisfacer los legados que consistan en metálico, con el conocimiento y el beneplácito del heredero.

.- Vigilar sobre la ejecución de todo lo demás ordenado en el testamento, y sostener, siendo justo, su validez en juicio y fuera de él.

.-Tomar las precauciones necesarias para la conservación y custodia de los bienes, con intervención de los herederos presentes.

 

Los albaceas deberán además dar cuenta de su encargo a los herederos.

Si comparamos las facultades de los ALBACEAS españoles con, por ejemplo, su equivalente inglés, el EXECUTOR, debemos concluir que los albaceas tienen muchas menos que aquellos, así;

.-El Executor inglés recibe los bienes de la herencia pudiéndolos administrar como si fueran propios, debiendo pagar con ellos los impuestos pertinentes, costes funerarios, etc., y teniendo la capacidad de vender los bienes, administrarlos y repartirlos entre los herederos según su criterio, siendo responsable ante los beneficiarios, del cumplimiento de sus obligaciones. Además, en todo testamento inglés se deberá nombrar un Executor, para que administre la masa hereditaria.

Los herederos no siempre podrán heredar de forma directa, normalmente lo tendrán que hacer a través del executor.

En cambio el Albacea español, no tiene capacidad para vender los bienes de la herencia ni repartirlos entre los herederos, su nombramiento no es obligatorio y los herederos podrán siempre heredar lo que le corresponda, incluso sin la necesidad de la intervención del albacea.

Así, podemos decir que el albacea testamentario, en principio, en nada perjudica a los herederos o legatarios, en realidad, puede facilitarles la realización de los trámites o actos necesarios para la aceptación de la herencia, incluyendo actos de conservación de los bienes, obtención de certificaciones necesarias, entrega de legados, formación inventario de la herencia, etc.

Por lo tanto, en caso de que los herederos no sepan o no puedan encargarse personalmente de la herencia, porque desconozcan la ley aplicable, o no vivan en España, o tengan dificultades para su administración, etc., puede ser muy aconsejable el nombramiento de un albacea, que sea de su confianza y si es posible, que sea un experto en la materia, además, usted podrá delimitar las facultades que quiera darle, para asegurarse una administración de la herencia más fácil para sus herederos. Debe recordar que siempre podrán sus herederos heredar directamente, si por el motivo que sea, deciden no contar con el albacea.

Si usted se encuentra en esta situación o en una similar no dude en contactarnos y le asesoraremos convenientemente.

 La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.

Este articulo esta disponible en inglés y español en nuestra página web: www.white-baos.com

Carlos Baos (Abogado)

Tel: 966 426 185

E-mail: info@white-baos.com

White & Baos 2011– Todos los derechos reservados.

Posted in Spanish Inheritance and Gift Tax. Impuesto de sucesiones y donaciones en España, Testamentos y herencias | Tagged , , , , | Leave a comment

COMMUNITY OF OWNERS/HOME OWNERS ASSOCIATIONS: EXCLUSION OR USE CUT OFF OF COMMON COMMUNITY SERVICES TO OWNERS / NEIGHBOURS NOT PAYING THEIR COMMUNITY FEES

Posted on February 8, 2012 by admin

CONSULTATION: There is one neighbour, in the urbanization where I live, who systematically refuses to pay the community fees, which of course upsets the other owners. Can the community approve at the General Board Meeting a decision to stop those neighbours not paying their fees from using the pool, lift etc.?  Thank you for your help.

Dear reader;

Thank you for your consultation.

 It is our understanding that it is not possible to stop a neighbour, in debt with the community, from using the common services only for the fact of not being up to date in the community fees.

 Law 49/1960 on Joint-Horizontal Property Ownership establishes a series of penalties and consequences derived from non payment of community fees. The following are worth highlighting as an example:

 1. - PENALTIES: Article 15.2 of this Law foresees the penalty of depriving the neighbour debtor of his right to vote and states the following on paragraph two:

            2.- “Those home owners who are not up to date on their community payments when the Meeting starts and have not contested the Meeting Minutes (ACTA) at Court or made provisions to deposit the amount due in Court or the Notary, will be able to participate in the meeting but will not have the right to vote. The names of the home owners with no right to vote as well as their shares in the community will be reflected on the Meeting Minutes but will not be taking into consideration to reach the majority required by Law”

 

 FINANCIAL CONSEQUENCES FOR THE DEBTOR IN CASE OF COURT CLAIM

 In cases of claims against community debtors the Spanish system foresees the possibility of claiming for the amount owed to the community plus additional expenses such as:

 A.) Expenses, money spent on registered letters burofax etc. sent to the debtor requesting payment provided the expense is recorded and prove of the amount spent is attached to the claim ( Article 21 of the LPH).

B.) Costs for solicitor/lawyer and procurator even though they are not mandatory. This is an exception to the general rule, that aims to make small claims less burdensome for the community of owners when hiring a solicitor and procurator (Article 21 of the LPH).

C.) In addition, the claim could be filed requesting interest on the debt and also a surcharge (penalty) for late payment as long as this is approved at the Community Board Meeting (JUNTA) which we highly recommend to do.

In answer to your question whether the community can deprive or prevent the debtor from using the common services such as the lift only for the fact of not being up to date on the community payments; it is our understanding that this is not only impossible to do, but it would also be against the Law and could be considered as a coercion (black mail) and could have criminal consequences for the community.

IN SUMMARY: The community can and should take every possible measure allowed by Law to pursue the professional debtors by making sure that the claim includes all the possible penalties allowed by Law, including, as we have previously stated, approving a surcharge for late payment in the Board Meeting (JUNTA). However we understand that it is not possible to deprive the debtor of his rights as owner or to coerce or threaten to impede the use of the lift or any other common elements.


Should you have this or other problems in your community, please contact us, we will be more than pleased to provide you with a specialized advice

 The information provided in this article is not intended to be legal advice, but merely conveys general information related to legal issues.

This article is available in English and Spanish at our Web site: www.white-baos.com

Carlos Baos (Lawyer)

Tel: 0034 966 426 185

E-mail: info@white-baos.com

White & Baos 2011 – All rights reserved

Posted in COMUNIDAD DE PROPIETARIOS/ COMUNIDAD DE VECINOS. | Tagged , , , , , , , , , | Leave a comment

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: CORTE O EXCLUSIÓN DEL USO DE SERVICIOS Y ELEMENTOS COMUNES AL PROPIETARIO / VECINO MOROSO, DEUDOR DE CUOTAS DE LA COMUNIDAD.

Posted on February 8, 2012 by admin

 CONSULTA- En mi urbanización tenemos un vecino que no paga la comunidad por sistema, lo que provoca la irritación de los demás propietarios, ¿puede la comunidad aprobar por junta, que los vecinos morosos no puedan utilizar ascensores, piscinas, etc.? Gracias por su ayuda.

 

 Estimado lector:

Gracias por su consulta.

 Entendemos que no es posible privar del uso de los elementos comunes a un vecino moroso, por el mero hecho de no estar al corriente en sus cuotas con la comunidad.

 La Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal (LPH) establece una serie de penalizaciones y consecuencias derivadas del impago de las cuotas comunitarias, así podemos destacar, por ejemplo:

1.- PENALIZACIONES: El artículo 15.2 de la LPH, prevé que se sancionará al propietario moroso con la privación del derecho a voto, dice textualmente este artículo en su segundo apartado:

 “2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será completada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.”

 

 2.- CONSECUENCIAS ECONÓMICAS PARA EL MOROSO EN CASO DE RECLAMACIÓN JUDICIAL.

 En procedimientos judiciales contra vecinos morosos, además de los importes debidos a la comunidad, nuestro ordenamiento prevé la posibilidad de poder reclamar por otros conceptos, como por ejemplo:

 A.- Los gastos derivados de los requerimientos previos de pago (carta certificada, burofax, etc.) siempre que conste documentalmente su realización y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos. (Vid art. 21 de la LPH).

 B.- Los gastos de abogado y procurador aunque su intervención no sea preceptiva. Esta es una excepción a la regla general, que pretende hacer menos gravoso a las comunidades de propietarios, el reclamar a los vecinos por pequeñas cantidades, mediante la contratación de abogados y procuradores. (Vid artículo 21 de la LPH)

C.- Además, se le podría reclamar los intereses de la deuda y también un recargo por morosidad, siempre y cuando la comunidad lo hubiera aprobado debidamente en junta, lo que entendemos que es muy aconsejable y recomendamos a todas las comunidades.

 En cuanto a su pregunta, sobre si la comunidad puede privar o impedir a un vecino moroso el uso de elementos comunes, como pueda ser un ascensor, como consecuencia de la falta de pago de las cuotas, entendemos que no es posible y además, el hacerlo sería contrario a ley, e incluso podría ser considerado como unas coacciones, que podrían tener consecuencias penales para la comunidad.

CONCLUSIÓN: La comunidad puede y debe hacer todo lo que en derecho sea posible para perseguir a los morosos profesionales, asegurándose que se le aplican y reclaman todas aquellas penalizaciones permitidas en derecho, incluso, como ya hemos comentado, aprobando recargos por morosidad. Sin embargo, entendemos que no puede privar al moroso de sus derechos como propietario, ni coaccionarle o amenazarle con impedirle el uso de los ascensores u otros elementos comunes, si no paga.

 Si su comunidad tiene éste u otros problemas, contáctenos para asesorarle convenientemente. 

La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.

Este articulo esta disponible en inglés y español en nuestra página web: www.white-baos.com

 Carlos Baos (Abogado)

Tel: 966 426 185

E-mail: info@white-baos.com

White & Baos 2011– Todos los derechos reservados

Posted in COMUNIDAD DE PROPIETARIOS/ COMUNIDAD DE VECINOS. | Tagged , , , , , | Leave a comment

PERSONAL INJURY LAW IN SPAIN: PRINCIPAL EVIDENCE IN ROAD TRAFFIC ACCIDENTS COURT CASE(RTA). Personal Injury cause by a car or motor vehicle accident.

Posted on January 31, 2012 by admin

Sometimes in trials relating to traffic accidents, it is important de determine and proof the real causes for the accident, driver’s carelessness, negligence of a pedestrian, etc.

 Proving what actually occurred is crucial at the time of setting liability and compensation, therefore the evidences are essential in this type of proceedings.

 In general we could say that all types of evidence, relevant to the process and admissible by Law could be used.  The following are particularly important:

POLICE REPORT

 The police statement (atestado) is the police report filed by the competent authority (in Spain it is done normally by the Civil Traffic Guard (Guardia Civil de trafico)

 This is normally the most important proof and the judges tend to give it greater importance and relevance for its great value as evidence, being in most occasions the base for most Court Orders.

 The value of this statements (atestado) is indisputable because it contains many photographs, data, evidence etc. and it is done by an impartial authority which has expertise in the mater, usually immediately after the accident occurs.

 The attestation must have some minimal contents and requirements to be valid in terms of objective facts of the accident and the persons involved, description of the facts, and statements of the parties, etc.

 While it is true that the document itself has intrinsic value because it contains a series of proofs and objective data collected by the authorities, as well the presumption of truthfulness; it must be reiterated and confirmed in the trial by the officers who drew it up and took part in it. This is done in order to unfold all evidentiary purposes being this procedural ratification a guarantee expected in our Law, for the parties to obtain the relevant clarifications and confirmations they choose to be convenient.

 As we have previously stated, normally the attestation will be decisive in those cases where this type of statement exists

 In those cases where there is no attestation done by the relevant authorities, then another kind or proof becomes really important, such as:

 

Friendly Accident Declaration

 This declaration or European accident Declaration is very important as it is normally done immediately at the time and place of the accident, and spontaneously by the partied involved without receiving any advice from the experts in this field.

 The importance and appreciation of these statements by the Judge is based on the fact that truly this can be considered as a kind of confession; an acknowledgement of facts made by the parties involved, and thus its evident value.

  In addition to the above evidence, there are numerous tests that can provide the Judge with true knowledge of what really happened including the witnesses of the accident, photographs taken after the accident by the parties involved or the witnesses, experts reports, etc.

 As we have previously pointed out, if you suffer a traffic accident make sure to collect all the necessary proof and evidence to be able to show the Judge exactly what happened and to help him to determine responsibilities.

 Should any reader find himself or herself in this situation or similar please do not hesitate to contact us and the appropriate advice will be provided.

 The information provided in this article is not intended to be legal advice, but merely conveys general information related to legal issues.

 This article is available in English and Spanish at our Web site: www.white-baos.com

Carlos Baos (Lawyer)

Tel: 966 426 185

E-mail: info@white-baos.com

White & Baos 2011 – All rights reserved.

Posted in Car cars accidentes in Spain auto injury compensation claim accidente lawyer//accidents de tráfico y circulación | Tagged , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , | Leave a comment

ACCIDENTES DE TRAFICO Y RECLAMACIÓN DE INDEMNIZACIONES. LAS PRINCIPALES PRUEBAS EN LOS JUICIOS DE ACCIDENTES DE CIRCULACIÓN. Accidentes de circulación, coche, moto, etc.

Posted on January 31, 2012 by admin

En ocasiones en los juicios relativos a accidentes de circulación, es importante determinar y probar las causas reales del accidente: si ha sido un descuido del conductor, una negligencia del peatón, etc.

Acreditar lo realmente ocurrido, es determinante a la hora de fijar responsabilidades e indemnizaciones, es por tanto, una cuestión probatoria fundamental en este tipo de procedimientos.

A grandes rasgos, podemos señalar que se pueden utilizar todo tipo de pruebas que resulten pertinentes y estén admitidas en derecho. Queremos destacar por su importancia:

EL ATESTADO

El atestado es el informe realizado por la autoridad competente (Guardia Civil de tráfico, etc.). Es normalmente la prueba más importante, a la que los jueces suelen dar mayor importancia y relevancia, por su gran valor probatorio, siendo en muchas ocasiones definitivo y base de la mayoría de las decisiones judiciales.

El valor del atestado, es indiscutible por cuanto en él se contienen innumerables datos, pruebas, fotográficas, etc. y además, está realizado por una autoridad imparcial, que cuenta con conocimientos técnicos especializados en la materia y normalmente se realiza de forma casi inmediata a la producción de los hechos.

El atestado deberá tener un contenido y requisitos mínimos para que tenga plena validez, en cuanto a los datos objetivos del accidente y de las personas implicadas, descripción de los hechos, declaraciones de las partes, etc.

Si bien es cierto que como documento en si mismo tiene un valor intrínseco, por cuanto contiene una serie de pruebas y datos objetivos recopilados por la autoridad ( fotográficas, etc.), y además tiene una presunción de veracidad, deberá ser reiterado y ratificado en juicio por los agentes que lo confeccionaron e intervinieron en él, para que despliegue todos sus efectos probatorios, siendo ésta ratificación una garantía procesal prevista en nuestro ordenamiento, para que las partes puedan obtener de sus redactores las aclaraciones, confirmaciones, etc., que estimen convenientes.

Tal y como hemos dicho, en los casos en que existe un atestado, esté normalmente será decisivo.

En los casos en los que no existe atestado de la autoridad, adquiere gran importancia otro tipo de pruebas, entre las que destaca:

La Declaración Amistosa de Accidente (DAA)

Esta declaración o Parte Europeo de Accidente, es muy importante, porque se realiza normalmente de forma inmediata en el momento y lugar del accidente, y espontáneamente por las mismas partes implicadas en él, normalmente sin estar asesorados por expertos en la materia en dicho momento.

Su importancia y la valoración de los mismos por los juzgadores tiene su fundamento en que en realidad, puede ser considerada como una especie de confesión, de reconocimiento de los hechos por las partes.

Además de las pruebas mencionadas, existen innumerables pruebas que pueden facilitar al juzgador el conocimiento de la realidad de lo acontecido, entre otras: los testigos presenciales del accidente, fotográficas realizadas tras el accidente por las partes implicadas o los testigos, dictámenes de expertos e informes periciales, etc.

Tal y como hemos señalado con anterioridad, si usted sufre un accidente de trafico, asegúrese de recopilar las pruebas necesarias para poder, en su caso, mostrar al juzgador lo que realmente ocurrió, y ayudarle a poder determinar y fijar responsabilidades.

Si usted se encuentra en esta situación o en una similar no dude en contactarnos y le asesoraremos convenientemente.

La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.

Este articulo esta disponible en inglés y español en nuestra página web: www.white-baos.com

 Carlos Baos (Abogado)

Tel: 966 426 185

E-mail: info@white-baos.com

White & Baos 2011– Todos los derechos reservados.

Posted in Personal injury Spain - Derecho daños | Tagged , , , , | Leave a comment