DERECHO DE TRÁFICO. Cuidado con no identificar al conductor de nuestro vehículo en casos de infracción ( por ejemplo: exceso de velocidad), las multas ascienden a 900€.

Posted on May 17, 2013 by admin

Estimados señores,

 Hace unas semanas recibí una carta certificada en mi casa por la que se me decía que circulaba a 120 km/h en un tramo en el que la velocidad estaba limitada a 80km/h, y que se me abría un procedimiento sancionador. Aunque se me pedía que identificara al conductor, no me di cuenta y no lo hice. Pocos días después, he recibido una carta en la que me solicitaba el pago de 900€, por no haberlo hecho. ¿ Cómo es posible, que puedo hacer?.

 

Estimado lector, gracias por su consulta.

Recientemente recibidos una consulta igual a la suya que ha sido resuelta exitosamente.

Lo que pasa en estos casos, es que las autoridades de tráfico cuando a través de un radar identifican un coche que circula a excesiva velocidad, si no le notifican en el momento a través de los agentes de la autoridad, se manda una comunicación por correo al titular del vehículo iniciando el procedimiento sancionador. En esta primera comunicación, se comunica al dueño del vehículo la infracción, y se le solicita que identifique quién conducía.

Si el titular del vehículo no identifica quién era el conductor, entonces tráfico, que no sabe quién es el infractor y no puede multar por exceso de velocidad, abre un expediente sancionador distinto, pues al negarse a identificar al conductor se incurre en una infracción grave prevista en la Ley de Tráfico ( artículo 9 Bis 1) que es la negativa a identificar al conductor infractor, y que lleva aparejada una sanción de 900€.

En un caso reciente, nuestro cliente tampoco se dio cuenta que tenía que se le pedía identificar al conductor y al no hacerlo fue multado con 900€. Enviamos un escrito a Tráfico, confirmando que desconocía su obligación de identificar al conductor, y lo identificamos, solicitando que se volviera al procedimiento anterior de sanción por exceso de velocidad, y se archivara el nuevo por negativa a la identificación.

Felizmente, Tráfico ha aceptado la reclamación y ha enviado la sanción al cliente por exceso de velocidad y no la falta de identificación, que al pagarse en el plazo inicial de 20 días, se ha quedado en 150€, con lo que el cliente se ha ahorrado 750€.

Por lo tanto, todos los lectores que reciban de tráfico una carta o propuesta de sanción, deben revisar y leer con detenimiento lo que en ella se indica, y en caso de ser solicitado, identificar al del conductor en el momento de la infracción, de no hacerlo, se les puede reclamar 900€ de multa.

La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.

Carlos Baos (Abogado)

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TRAFFIC LAW. Not identifying the driver of your vehicle in cases of a traffic offence (e.g. speeding) could result in a fine of 900 €.

Posted on May 17, 2013 by admin

Dear Sirs,

A few weeks ago I received a notice from Trafico stating that my car was traveling at 120 km/h in an area where the speed was limited to 80km/h, and that they opened a fine – penalty procedure. I did not realize that I had been asked to identify the driver and therefor did not. A few days later, I received a letter asking me to pay 900€ for not identifying the driver. What can I do?.

Dear Reader, thank you for your inquiry.

Recently we received a consultation like yours, which has been successfully resolved.

What happens in these cases is that when the Traffic Authorities through a radar placement identify a car driving at excessive speed, as the fine is not served by the agents in the same moment, the vehicle’s owners receive a notice by post communicating the start of penalty proceedings. In this first communication, the vehicle’s owner is informed about the infringement, and he is formally requested to identify who was driving the car.

If the owner does not identify who the driver was, then Traffic Authorities  do not know who the offender was, and  cannot fine anyone for speeding. So, Trafico opens a different disciplinary proceeding against the car owner for refusing to identify the driver, which is considered a serious traffic offense under the Road Traffic Act (Article 9 Bis 1), and carries a penalty of € 900.

Recently we were visited by a client who also did not realize that he was asked to identify the driver and was also fined €900. We sent a letter to the Traffic Authorities, confirming that he was unaware of his obligation to identify the driver, and we identified this driver on our application, requesting the authority to archive the penalty process for lack of identification,  leaving open just the speeding offence process.

Fortunately, Trafico accepted our petition and sent our client just a penalty for speeding which has been paid within the first 20 days with a discount of 50%, amounting to a total of 150 €, which meant that we had saved € 750.

Therefore, please if you receive a letter, notice, etc. from Trafico, you must read it carefully, make sure what is asked for, and if you are requested to identify the driver at the time of the infringement, do so, or you can face a penalty of € 900.

The information provided in this article is not intended to be legal advice, but merely conveys general information related to legal issues.

Carlos Baos (Lawyer)

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VERKEHRSRECHT. Sollten Sie im Falle einer Verkehrsübertretung den Fahrer Ihres Wagens nicht identifizieren (zBsp. bei Geschwindigkeitsüberschreitung), können Sie eine Geldstrafe bis zu € 900 zahlen.

Posted on May 17, 2013 by admin

 

Sehr geehrte Herren

 

Ich erhielt vor einigen Tagen ein Einschreiben, in dem mir mitgeteilt wurde, dass  ich 120 Km bei einer Geschwindigkeitsbegrenzung von 80 Km gefahren bin und dass infolgedessen ein Verletzungsverfahren gegen mich eingeleitet wird. Ich übersah, dass ich ebenfalls aufgefordert wurde den Fahrer zu identifizieren und wenige Tage später erhielt ich ein neues Einschreiben. In diesem wurde mir mitgeteilt, dass ich € 900 Strafgeld zahlen muss, da ich der Aufforderung nicht nachgekommen bin. Wie ist dies möglich? Was kann ich tun?

 

Sehr geehrter Leser. Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Kürzlich haben wir eine andere Nachfrage in diesem Sinne erfolgreich bestritten..

In den Fällen, in denen die Ermittlung des Fahrzeugs durch ein Radarsystem erfolgt und der Fahrer nicht sofort persönlich von den Beamten informiert wird, erhält der Eigentümer des Fahrzeugs ein Einschreiben mit der Benachrichtigung über die Einleitung des Disziplinarverfahren. In dieser ersten Mitteilung wird dem Eigentümer der Sachverhalt mitgeteilt und er wird aufgefordert den Fahrer zu idenfitizieren.

Sollte der Fahrer nicht auf diese Weise ermittelt werden, so leiten die Behörden ein zweites Strafverfahren ein, da sie nicht wissen, wer den Wagen gefahren hat und demnach die Verkehrsverletzung nicht bestrafen können. Sollte die Identifizierung des Fahrers verweigert werden, gilt dies als schwerer Verstross gegen das Verkehrsrecht (Artikel 9 B 1), der mit einem Bussgeld von € 900 bestraft wird.

Unser Kunde hatte das gleiche Problem. Auch ihm war nicht klar, dass er den Namen des Fahrers mitteilen musste und wurde ebenfalls mit einer Geldbusse von € 900 bestraft. Nachfolgend wurde den Behörden in einem Schreiben die Unwissenheit dieser Pflicht zur Geltung gebracht. Der Fahrer wurde von uns identifiziert und dementsprechend der Antrag gestellt, zum ursprüglichen Verfahren zurückzukehren und das Neue einzustellen.

Dieser Einspruch wurde von den Behörden akzeptiert und der Kunde wegen Geschwindigkeitsüberschreitung bestraft. Das Strafgeld in Höhe von € 150 wurde von ihm in der ersten Frist von 20 Tagen bezahlt und somit € 750 eingespart

Daher möchten Sie darauf hinweisen, die Einschreiben der Verkehrsbehörden sorgfältig zu lesen und der Aufforderung zur Identifizierung des Fahrers Folge zu leisten. Sollten Sie dies nicht tun, können Sie mit einer € 900 Geldstrafe geahndet werden.

Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Er übermittelt lediglich allgemeine Information zu Rechtsfragen.

Carlos Baos (Rechtsanwalt)

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Derecho inmobiliario: Diferentes modos de transmitir una propiedad a otro miembro de la familia.

Posted on May 17, 2013 by admin

Consulta:

 Estimados Sres:

 Mi esposo de 64 años y yo de 62, tenemos la intención de transferir nuestra propiedad en la Costa Blanca a nuestra hija. ¿Nos podría indicar como la podemos incluir en nuestra Escritura?

Estimada lectora:

Gracias por su consulta. En lo que se refiere a la transmisión de una propiedad entre miembros de una misma familia, lo primero es determinar cual es la forma de proceder más conveniente, económica, rápida y sencilla. Lamentablemente no es solo cuestión de cambiar los nombres en la Escritura, ya que una propiedad, o parte de ella puede ser transferida únicamente mediante venta, donación, herencia o en pago de una deuda (dación en pago), etc.. Dependiendo de las circunstancias de cada caso, elegir una modalidad u otra puede significar un importante ahorro de tiempo, dinero y problemas.

Transmisión mediante una VENTA: En este caso, tendrían que pagar por una vivienda de segunda mano en la Comunidad Valenciana, un Impuesto de Transmisiones (ITP/TPO) del 8% del precio declarado de compra. Además deberán abonar los costes notariales y del Registro de la Propiedad, a fin de que la nueva titularidad quede debidamente registrada..

Recuerde, que en cumplimiento de las leyes referentes al blanqueo de capitales, deberán facilitar al notario toda la información relacionada con el pago de la propiedad. Deberán acreditar de qué manera se ha efectuado el pago, además de informar sobre los datos de la cuenta bancaria utilizada para este fin.

Deberán considerar también lo siguiente: En caso de que la venta les reporte una ganancia, si se trata de su vivienda habitual y ustedes esperan hasta cumplir los 65 años, quedarán exentos de pagar el Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial (si son residentes fiscales).

Transmisión mediante DONACION: Desde el punto de vista del pago de impuestos, puede ser ésta una modalidad aconsejable. Siempre y cuando el receptor de la donación es residente fiscal en España y pariente cercano del/de los donante/s. Si el receptor no es residente fiscal, deberán pagar Impuesto de Donaciones (cuya cuantía es muy similar al Impuesto de Sucesiones) y habitualmente más elevado que el Impuesto de Transmisiones.

En caso de que su hija ya sea copropietaria, pueden firmar una disolución del proindiviso. Lo que significa, que los copropietarios deciden renunciar a favor de sólo uno de ellos, el cual mantendrá la posesión de la totalidad de la propiedad y los compensará con el valor de su respectiva parte. El impuesto a pagar en este caso sería el 1.2% del valor total de la propiedad en concepto de Actos Jurídicos Documentados( AJD).

Hay muchas más formas de transferir una propiedad, algunas de las cuales son realmente sencillas y otras verdaderamente sofisticadas. El objetivo es encontrar la que más les convenga dependiendo del valor de la propiedad, de la residencia fiscal de las partes, etc. Podemos estudiar detalladamente su caso y confirmar cual sería la forma más aconsejable de transmitir la propiedad a su familiar.

Si se encuentra en esta situación, le podemos ayudar.

  La información facilitada en este artículo no pretende ser un asesoramiento jurídico. Únicamente transmite información general sobre cuestiones legales.

Carlos Baos (Lawyer)

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Spanish Real Estate Lawyer consultation: Different ways of transfer of a property in Spain to a family member.

Posted on May 17, 2013 by admin

 Dear Sir,

 My husband and I, aged 64 and 62 respectively, intend to transfer our whole property in Costa Blanca , to our daughter. Could you please inform us how we can put her on our Spanish property Deed?

Dear reader, thank you for your consultation about transfer of a property between members of the same family in Spain.

The first thing that needs to be determined it is what is the best way to proceed in order to transfer the property, that means, which is the cheapest, fastest and easiest way to do it. Unfortunately it is not just a change of names on the Title Deed (escritura), since in Spain a property or a share of a property must be transferred by means of a sale-purchase, gift, inheritance, transfer in payment of a debt (dación en pago), etc.

Transfer by means of a SALE: you can sell the property to your daughter, on a resale property the present rate of transfer tax (ITP/TPO) in the Community of Valencia is 8% of the declared purchase price, plus notary fees and land registry fees, in order that the new Title of the property  be registered with the Land Registry.

As per the money laundry regulations, it must be shown to the notary how the price for the property has been paid, informing of the details of the bank account used to pay it.

Also, if you would make a gain on the sale, please consider that if you wait until you are 65 years old (tax resident), and the property sold is your main residence, you will not pay Capital Gains Tax.

Transfer as a GIFT: normally the gift to a relative could be tax advisable if  the donee is tax resident in Spain and a close relative of the donor. If the donee is non tax resident, normally the Spanish Gift Tax to be paid (similar to the Inheritance Tax)  will be higher than the transfer tax.

In the case that your daughter is already part owner of the property, it could be signed as a division of common ownership, which will mean that the co-owners decide that only one of them will keep the whole property, compensating the rest with the value of their respective shares. The tax to be paid in this area is of 1.2% Stamp Duty ( AJD) on the whole value of the property.

There are many other ways to transfer a property.  We can study your case in detail and confirm what is the most advisable way to transfer your property to your relative. If you are in this situation, we can help you.

The information provided in this article is not intended to be legal advice, but merely conveys general information related to legal issues.

Carlos Baos (Lawyer)

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Verschiedene Möglichkeiten um ein Eigentum in Spanien an ein Familienmitglied zu übertragen.

Posted on May 17, 2013 by admin

Beratung:

Werte Rechtsanwälte

Mein Mann und Ich (64 und 62 Jahre alt), möchten unser Haus in Spanien an unsere Tochter übertragen. Können Sie uns bitte mitteilen, wie wir sie in die spanische Eigentumsurkunde eintragen können?

Werte Leser

Vielen Dank für Ihre Anfrage bezüglich der Eigentumsübertragung zwischen Familienmitgliedern.

 Zuerst muss festgelegt werden, welcher Weg am leichtesten, schnellsten und am günstigsten ist. Bedauerlicherweise geht es hier nicht nur um einen Namenswechsel in der Eigentumsurkunde (Escritura). Die Eigentumsübertragung einer Immobilie in Spanien kann nur durch Verkauf, Schenkung, Erbschaft oder zwecks Tilgung einer Schuld ( dación en pago) vorgenommen werden. Die Wahl der Form ist von den jeweiligen Umständen abhängig und ausschlaggebend, um Zeit und Geld zu sparen und Probleme zu vermeiden.

 Eigentumsübertragung durch VERKAUF:         Sie können Ihrer Tochter das Haus verkaufen.

Beim Verkauf einer Zweithand-Immobilie fällt im Land Valencia eine Grunderwerbs- oder Übertragungssteuer von 8% des Verkaufspreises an. Sie müssen ausserden die Notar- und Grundbuchamtkosten bezahlen, damit Ihr Eigentum legal registriert wird.

Bitte nehmen Sie zur Kenntniss, dass der Notar gemäss den Bestimmungen des Geldwäschegesetzes, über die Zahlung des Verkaufspreises und die Einzelheiten des/der dafür benutzten Bankkonto/en informiert werden muss.

Sollten Sie aus dem Verkauf einen Gewinn erzielen, beachten Sie bitte Folgendes: Sie zahlen keine Kapitalertragssteuer, wenn Sie bis zu Ihrem 65 Geburtstag warten und es sich bei dem verkauften Objekt um Ihre Hauptresidenz handelt.

 Eigentumsübertragung durch SCHENKUNG: Diese Übertragungsform wäre empfehlenswert, wenn es sich beim Empfänger um einen in Spanien ansässigen, nahen Verwandten des Schenkers handelt. Sollte der Empfänger nich in Spanien steuerpflichtig sein, würde die spanische Schenkungssteuer anfallen, (der Erbschaftssteuer sehr ähnlich) die in der Regel höher ist als die Übertragungssteuer.

 Sollte Ihre Tochter bereits Miteigentümerin sein, könnte eine Auflösung des Miteigentums vorgenommen werden. Dies würde bedeuten, dass die Miteigentümer zugunsten eines Einzigen auf die Eigentümerschaft verzichten. Dieser müsste die anderen Miteigentümer mit dem Wert des übertragenen Anteils abfinden. In diesem Fall würde Zahlung der 1.2% Urkundensteuer (Actos Jurídicos Documentados) auf den Gesamtwert des Objektes anfallen.

Wie Sie sehen, ist die Vielfalt der Möglichkeiten gross. Das angestrebte Ziel ist, die Richtige für Sie zu finden. Unabhängig von dem Wert der Immobilie, der Steuerpflichtigkeit und des Verwandschaftsgrades der Beteiligten, können wir Ihren Einzelfall im Detaill studieren und Ihnen den besten Weg für die Eigentumsübertragung an Ihren Verwandten empfehlen.

Sollten Sie sich ebenso in dieser Situation befinden, können wir Ihnen behilflich sein.

Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Er übermittelt lediglich allgemeine Information zu Rechtsfragen. 

Carlos Baos (Lawyer)

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Business affairs and Company – commercial Law in Spain. The transfer and sale of shares in a SL ( Limited Spanish Company). The share purchase between shareholders.

Posted on April 24, 2013 by admin

CONSULTATION:

Dear Sirs,

I own part of an SL company in Javea (Alicante). The total capital of the company is distributed as follows: I have 40% of the shares, Ms X has 30% shares and Mr Y has the rest 30%.

Ms X wants to buy me out and we have agreed a price for my shares. The problem it is that the other shareholder, Mr. Y with whom we have problems, does not accept the sale and has informed us that legally he has also a right to buy them.

 Could you assist us, and please confirm what we should do in this situation and legally how we need to proceed?

 Dear reader,

 Thank you for your consultation.

 Yes, we confirm that we are able to assist you.

 Spanish SL ( limited companies), are regulated from 2010 by the Law  1/2010 of capital companies ( Ley de sociedades de capital),  this law substituted the previous laws for Limited companies, anonymous companies, etc.

 The general rule for the limited companies is that the share transfers are not free and the shareholders have a preference to buy them. In the case of sales to a third party, this law regulates the process to do it, as shareholders trying to sell must inform the directors of the company informing about the share to be sold, number of them, price, buyer, etc., and the company must agree with the sale, giving the rest of the shareholders the possibility to buy for the same conditions, etc.

 But in your case, as you want to sell your shares to another shareholder, as per the article 107 of the mentioned Law 1/2010 this transfer is free and allowed, being the voluntary transfer of shares between shareholders, similar to the sale done in favor of the shareholder’s  spouse, ascendant or descendent or in favor of a company belonging to the same group. Therefore as per this article 107 you will not need the agreement of the directors of the company or the rest of the shareholders in the case you are selling your 40% to another shareholder.

 In order to prepare properly the transfer, the statutes and articles of the company need to be checked, in case of any limitation or special rule for share transfers, in which case they must be fulfilled. The transfer must be done in front of a public notary.

 About the taxes, if company is not formed mainly by real estate properties, there should not be transfer tax to pay, you will only need to pay Capital Gains Tax in your Income Tax declaration, in case you have gained on the sale, that means generally that your selling price is more than the acquisition costs.

 The information provided in this article is not intended to be legal advice, but merely conveys general information related to legal issues.

Carlos Baos (Lawyer)

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Derecho mercantil español. La venta o transmisión de participaciones sociales de una SL ( Empresa de Responsabilidad limitada). La venta de participaciones o acciones entre los socios.

Posted on April 24, 2013 by admin

CONSULTA:

Estimados señores,

Soy dueña del 40% de una empresa en Javea, Alicante. El capital social de la mercantil está dividido de la siguiente forma: yo tengo el 40% de las acciones o participaciones, la Sra. X tiene el 30% y el Sr. Y tiene el resto, es decir, el 30%. La Sra. X desea comprar mis participaciones y hemos acordado un precio. El problema es que el otro socio de la empresa, el Sr. Y, con el que la relación no es buena, no acepta la venta y nos ha dicho que legalmente él tiene también derecho a comprarlas.

¿ Nos puede ayudar?, ¿qué debemos hacer en esta situación?, ¿ puedo vender mis acciones a mi socia?

 

Estimada lectora, gracias por su consulta.

 En respuesta a su consulta, le puedo confirmar que le podemos ayudar.

 Debe usted saber que las Sociedades de Responsabilidad Limitadas ( SL) en España está reguladas desde el año 2010, por la Ley 1/2010 de sociedades de capital. Esta ley sustituyó a las anteriores leyes que regulaban de forma separada las sociedades limitadas, las sociedades anónimas, etc.

 Es cierto que la regla general es que en las sociedades limitadas, los socios normalmente no pueden vender libremente sus participaciones; y el resto de los socios tienen un derecho preferente a comprarlas. Así, en el caso de venta de participaciones sociales (popularmente llamadas acciones) a terceras personas que no son parte de la mercantil ni familiares, la ley señalada regula el proceso, pues el socio que pretende vender debe informar a los administradores de la empresa sobre las participaciones a vender, su número, precio, datos del comprador, etc., y la compañía debe aceptar la venta, teniendo el resto de socios la posibilidad de comprar las participaciones en las mismas condiciones y de forma preferente.

 Pero en su caso, como usted pretende vender sus participaciones a otro socio de la misma empresa, según el artículo 107 de la ley 1/2010, esta venta o transmisión es libre, por ser una transmisión voluntaria de participaciones entre socios, al igual que sucede con las transferencias a favor del esposo, descendientes, ascendientes o a favor de empresas que pertenezcan al mismo grupo. Por lo tanto, según el artículo 107, no necesita el acuerdo de la mercantil o de los socios para vender su 40% al otro socio.

 Para realizar la transmisión o venta de forma correcta, debemos estudiar igualmente los estatutos de la sociedad, para comprobar si en ellos hay alguna limitación o mención especial al proceso de venta de participaciones, en cuyo caso, se deberá cumplir. La venta deberá hacerse ante notario público.

 En relación con los impuestos a pagar, en principio salvo que el activo de la empresa esté formado principalmente por bienes inmuebles ( propiedades), no deberá pagar Impuestos de Transmisiones Patrimoniales, y solo pagará ganancia patrimonial, en el supuesto de que haya obtenido una ganancia en la venta de sus participaciones ( acciones), teniendo en cuenta el precio actual de venta y el precio por el que las adquirió.

 La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.

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Tag BUSINESS AND COMPANY SPANISH LAWYER SOLICITOR ATTORNEY TRANSFER OF SHARE OF A LIMITED COMPANY

 

Business affairs and Company – commercial Law in Spain. The transfer and sale of shares in a SL ( Limited Spanish Company). The share purchase between shareholders.

 

CONSULTATION:

Dear Sirs,

I own part of an SL company in Javea (Alicante). The total capital of the company is distributed as follows: I have 40% of the shares, Ms X has 30% shares and Mr Y has the rest 30%.

Ms X wants to buy me out and we have agreed a price for my shares. The problem it is that the other shareholder, Mr. Y with whom we have problems, does not accept the sale and has informed us that legally he has also a right to buy them.

Could you assist us, and please confirm what we should do in this situation and legally how we need to proceed?

Dear reader,

Thank you for your consultation.

Yes, we confirm that we are able to assist you.

Spanish SL ( limited companies), are regulated from 2010 by the Law  1/2010 of capital companies ( Ley de sociedades de capital),  this law substituted the previous laws for Limited companies, anonymous companies, etc.

The general rule for the limited companies is that the share transfers are not free and the shareholders have a preference to buy them. In the case of sales to a third party, this law regulates the process to do it, as shareholders trying to sell must inform the directors of the company informing about the share to be sold, number of them, price, buyer, etc., and the company must agree with the sale, giving the rest of the shareholders the possibility to buy for the same conditions, etc.

But in your case, as you want to sell your shares to another shareholder, as per the article 107 of the mentioned Law 1/2010 this transfer is free and allowed, being the voluntary transfer of shares between shareholders, similar to the sale done in favor of the shareholder’s  spouse, ascendant or descendent or in favor of a company belonging to the same group. Therefore as per this article 107 you will not need the agreement of the directors of the company or the rest of the shareholders in the case you are selling your 40% to another shareholder.

In order to prepare properly the transfer, the statutes and articles of the company need to be checked, in case of any limitation or special rule for share transfers, in which case they must be fulfilled. The transfer must be done in front of a public notary.

About the taxes, if company is not formed mainly by real estate properties, there should not be transfer tax to pay, you will only need to pay Capital Gains Tax in your Income Tax declaration, in case you have gained on the sale, that means generally that your selling price is more than the acquisition costs.

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Spanish Real Estate Law and legal advice. The new Building’s Energy Performance Certificate needed when buying selling, renting or leasing a property in Spain.

Posted on April 17, 2013 by admin

In compliance with the European directives 2002/91/EC and 2010/31/EU, Spain has granted the Royal Decree 235/2013 concerning the basic procedure for certification of energy efficiency or performance of buildings, which has been published on the 13th /04/2013, and is already in force.

This Royal Decree establishes the obligation to deliver to purchasers or users and tenants of buildings, the energy performance certificate, which must include information for owners and tenants to compare and know the energy efficiency of the properties they intend to buy or rent. The purpose of this regulation  is to encourage the properties’ energy efficiency.

 This new law approves the basic procedure to achieve a certification for energy performance of buildings and the methodology for calculating it. It applies to both to new buildings, and those that already exist that are sold or leased to a new tenant or buyers.

Not all buildings must get the certification. Industrial, agricultural buildings, such as workshops, and factories not destined for residential uses, are exempt. Also, buildings or parts of them with a total useful area lower than 50 square meters; buildings purchased for major renovations or demolition, or those whose use is less than four months a year, etc., do not require the certificate.

 The building developer or owner is responsible for ordering the certification of the energy performance of the building, and to keep the relevant documentation. It is possible to get one certificate for a whole building which includes different flats, and for Villas (chalets) it is possible to base the certificate on the assessment of another similar building, as far as the technician can ensure such correspondence.

 The certificate must identify the building or its part certified, including its cadastral reference, indicating  the procedure for rating the energy performance, description of the building’s energy characteristics: heating systems, lighting, etc. The energy performance must be displayed by means of the energy label or certificate. The energy efficiency label or certificate of energy performance, must be included in any offer for sale or lease.

 If you are buying a property in Spain you should be aware that the original energy performance certificate must be handed over to you, and if you are renting you should be provided with a copy of it. If you are buying, selling, leasing or renting a property in Spain, our firm can advise regarding this or any other legal issue.

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Derecho Inmobiliario Español. Asesoramiento legal. El obligatorio CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA, para la compra, venta, arrendamiento ( alquiler) de viviendas en España.

Posted on April 17, 2013 by admin

En cumplimiento de lo señalado en las directivas europeas 2002/91/CE y 2010/31/EU, España ha aprobado el Real Decreto 235/2013, relativo al procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, que ha sido publicado 13/04/2013, y ya está en vigor.

 Este Real Decreto establece la obligación de entregar a los compradores o usuarios de edificios un certificado de eficiencia energética, que debe incluir información para que propietarios o arrendatarios puedan comprar o alquilar conociendo y comparando la eficiencia energética de las propiedades. El propósito es incentivar la promoción y alquiler de edificios eficientes desde el punto de vista energético.

 En el Real Decreto señalado se aprueba el procedimiento básico para realizar las certificaciones de eficiencia energética de los edificios y la metodología de cálculo de su calificación, y es de aplicación tanto a los edificios o parte de estos de nueva construcción, o aquellos que ya existan y que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor. Quedan excluidos entre otros: los edificios industriales, agrícolas, etc.,  como talleres que no se destinen a usos residenciales. Tampoco tendrán la obligación de entregar este certificado los edificios o partes de estos con una superficie útil total inferior a 50 m², edificios que se compren para realizar reformas importantes o para su demolición, o aquellos cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año.

 Es el promotor o el propietario del edificio, el responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética, y de conservar la correspondiente documentación. Valdrá con un certificado para todo el edificio, y en el caso de viviendas unifamiliares se podrá basar en la evaluación de otro edificio similar y con una eficiencia energética real similar, siempre que el técnico pueda garantizar tal correspondencia.

 El certificado deberá identificar el edificio o de la parte del mismo que se certifica, incluyendo su referencia catastral, indicar el procedimiento reconocido para obtener la calificación de eficiencia energética, descripción de las características energéticas del edificio: instalaciones térmicas, iluminación, etc., la calificación de eficiencia energética del edificio expresada mediante la etiqueta energética… La etiqueta de eficiencia energética tendrá que incluirse en toda oferta dirigida a la venta o arrendamiento.

 Por lo tanto, si usted va a comprar una propiedad en España sepa que deben entregarle original del  certificado de eficiencia energética, y si la va a alquilar, deberán entregarle copia de la misma.  Si usted desea comprar, vender o alquilar una propiedad en España, nuestro despacho puede asesorarle convenientemente sobre este y otros asuntos relacionados.

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 Carlos Baos (Abogado)

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